Берём кредит и покупаем квартиру. Какие прогнозы цен на недвижимость???

[olaf77]

INFOLINE, а по-вашему экономически обоснованная цифра 37 тыр? цифры в студию

[INFOLINE]

А если учесть что земля ~50-70 млн., то все 10 тыров за метр за дом в воздухе
Улыбнуло

[INFOLINE]

Сообщение от olaf77

INFOLINE, а по-вашему экономически обоснованная цифра 37 тыр? цифры в студию

Да нет, так чисто придумали

[INFOLINE]

А вот в Москве все реально, по 150-200 тыров

[INFOLINE]

Сообщение от olaf77

INFOLINE, а по-вашему экономически обоснованная цифра 37 тыр? цифры в студию

Поднимитесь по ветке выше, уже обсуждалось

[Archy]

Сообщение от olaf77

стоимость строительных проектов можно снижать без большого ущерба для них, например, уменьшив количество парковочных мест»,

те опять за счет ухудшения условий для покупателей....но никак не засчет застройщика

[olaf77]

INFOLINE, я не увидел в данном обсуждении экономического обоснования текущей цены на жилье. Только спекулятивная и погоня за сверхприбылями... Прям нефтянники от жилья

[INFOLINE]

Стоимость строительства на сегодня 20-24 тыров в воздухе + земля, коммуникации, отстеги городу на инфраструктуру. Итого около 30 тыров за метр, кто как сможет.
Я не говорю о том, что строители уроды или the best мира сего. Это бизнес, такой же как и другие.
Просто удивляют разговоры, что все вокруг уроды, а я молодец (образно).
Если у вас свой бизнес, вы же не говорите, что у меня все на халяву и деньги идут на раз-два. Или работаете работу, которая нахрен не нужна и требуете чтоб дали зарплату еще больше.
Задумайтесь, это не лучшая позиция. Есть аргументы - в студию, нет - зачем резкие выпады про козлов.

[olaf77]

INFOLINE, тогда откуда минрегион берет экономически обоснованную цену в 26тыр за квадрат в Воронеже??? ась? наверное, 20-24тыр за квадрат, как себестоимость тоже не отражает действительность Во всем мире маржа 15-30% считается очень даже ничего... А нашим строякам минимум сотку подавай... А за меньшую строить не будем... Ну ничо, посмотрим, кто будет прав...

[INFOLINE]

Сообщение от olaf77

INFOLINE, тогда откуда минрегион берет экономически обоснованную цену в 26тыр за квадрат в Воронеже??? ась? наверное, 20-24тыр за квадрат, как себестоимость тоже не отражает действительность Во всем мире маржа 15-30% считается очень даже ничего... А нашим строякам минимум сотку подавай... А за меньшую строить не будем... Ну ничо, посмотрим, кто будет прав...

Во первых не себестоимость а стоимость строительства - это разные вещи, во-вторых, это минрегионразвития, В-третьих, мы "не вовсем мире" и депозит в 9% для нас норма. В-четвертых, не Воронеж, а Воронежская область.
Если вам будет легче, "Да кАзлы они все, несомнено". Постройте плиз, нам дом за 15 тыров, умоляю. Даже за 16 возьму.

Кстати, за сотку они не строят. Вы считать умеете?

[Auk]

Сообщение от INFOLINE

Во первых не себестоимость а стоимость строительства - это разные вещи

1. не в качестве желания оспорить,а токмо в целях самообразования (или уточнения) прошу пояснить что сии словеса означают.

2. В воздух.
Но ведь коли падает ажиотаж на строительном рынке, то должны бы по идее подупасть и цены на его составляющие, а , значит, и себестоимость: ну, ели не будет объемов работ, то, видимо, можно будет и рабочих подрядчикам подешевле нанимать и они и те, кто стройматериалы продают, смогут задуматься о том, чтобы пояса подтянут (насчет маржи, полагаю, народ тоже не стесняется).
и земля подупасть сможет - в неё не мало "инвесторов" вложилось.
и у металлов сбыт поплыл. А прибыли компании постоянно неплохие публиковали. а что такое прибыль - разница между вырукой и затратами (+/-).

Вот например. Китайский цемент, конечно, дешевле. Конечно, нужно как-то поддерживать своего производителя. Но, простите - не закармливать. Помните, как Евроцемент тупо цены вверх гнал ? - остальные как на привязи тянулись за ними. Понятно, что они понакупали заводов и теперь их отбивать надо... но, во-первых, они теперь-таки являются монополистами в изветной степени. А по отдельным регионам и подавно. А во-вторых, подозреваю, что до повышения цен они тоже не в убыток себе работали.


"Завышенная себестоимость" - это не проблема только строителей. В цепочке этой много народу кормится. и часто "кто не работает, тот ест. Учись студент." (с) "Приключения Шурика".

http://www.kommersant.ru/region/vrn/...71&section=603
Цены на цемент подвисли в правительстве России
// Контекст

К концу года Минрегион, Министерство экономического развития и Федеральная антимонопольная служба должны представить вице-премьеру Игорю Шувалову свою позицию по вопросу, стоит ли продлевать нулевые пошлины на импортный цемент или нет. Пока ведомства единодушно выступают за. Но, если цены опустятся ниже 2-2,5 тыс. рублей за тонну, чиновники готовы обсуждать введение заградительных пошлин. Напомним, в конце августа правительственная комиссия по защитным мерам во внешней торговле решила продлить действие нулевых пошлин до октября 2009 года, но соответствующее постановление так и не было подписано российским правительством. В результате с 26 октября, когда закончился срок действия прежнего документа, по которому нулевые пошлины вводились на срок девять месяцев до 25 октября, пятипроцентная ввозная пошлина автоматически вернулась. Как пояснил источник в одном из министерств, «вопрос о том, что делать, до сих пор открыт». В распоряжении „Ъ“ есть письмо от Минрегиона Союзу производителей цемента («Евроцемент груп», «Лафарж Цемент», «РАТМ Цемент», «Сибцемент», «Новоросцемент», «Интеко»), в котором ведомство считает актуальным продление действия нулевых ставок на ввоз импортного цемента. Пытаясь убедить правительство вернуть пошлины и увеличить их до 20–30%, цементники также писали письма первому вице-премьеру Виктору Зубкову и главе правительства Владимиру Путину.

Эксперты рынка уверены, что в скором времени цены на стройматериал приблизятся к показателям, после которых введение заградительных пошлин будет необходимо. Заграничный товар (около 13% от общего объема потребляемого цемента в 2008 году, более 6 млн т) вместе со снижением спроса, вызванным замедлением темпов строительства, спровоцировал падение цен на цемент: за последние полгода его стоимость снизилась более чем на 35% и сейчас составляет 2,7-3 тыс. рублей за тонну (без НДС и доставки). «При оптимистическом сценарии потребление цемента в 2009 году снизится до 54 млн т, а при пессимистическом – до 37 млн, причем цена может опуститься до отметки $70 за тонну», – указывала в аналитическом отчете UnicreditAton эксперт компании Елена Мязина.

[olaf77]

INFOLINE, в минрегионе другие экономисты сидят? Или методики расчеты разные? Если да, то какая самамя правильная? про "постройте" - я не строитель, но квартиру очень давно хочу купить и не могу себе это позволить даже в ипотеку... И завышенная (сильно) стоимость квадратного метра - этому первоочередная причина... Короче, ваши аргументы меня пока не сильно убедили.. Btw, строить аналитику цены квадратного предложения на основе предложения агенств недвижимости - это несколько, гм, не отражает реальной картины... Вы не находите???

[Auk]

Сообщение от INFOLINE

Кстати, за сотку они не строят. Вы считать умеете?

сдается мне, вы о разных "сотках" толкуете.

[Auk]

Сообщение от olaf77

[B]Btw, строить аналитику цены квадратного предложения на основе предложения агенств недвижимости - это несколько, гм, не отражает реальной картины... Вы не находите???

боюсь собрать адекватно что-то другое, более правильное будет намного сложнее/дороже... возникнут другие ошибки выборки. а кому это надо ?

[INFOLINE]

Сообщение от Auk

1. не в качестве желания оспорить,а токмо в целях самообразования (или уточнения) прошу пояснить что сии словеса означают.
2. В воздух.

Стоимостью строительства, это не совсем себестоимость. В ней заложена рентабельность застройщика в 1-2тыров. В общем для девелоперов.
В Воздухе, я имею ввиду без учета стоимости земли, коммуникаций, отчислений городу, коррупционной составляющей и т.д.

Сообщение от Auk

Но ведь коли падает ажиотаж на строительном рынке, то должны бы по идее подупасть и цены на его составляющие, а , значит, и себестоимость: ну, ели не будет объемов работ, то, видимо, можно будет и рабочих подрядчикам подешевле нанимать и они и те, кто стройматериалы продают, смогут задуматься о том, чтобы пояса подтянут (насчет маржи, полагаю, народ тоже не стесняется).
и земля подупасть сможет - в неё не мало "инвесторов" вложилось.
и у металлов сбыт поплыл. А прибыли компании постоянно неплохие публиковали. а что такое прибыль - разница между вырукой и затратами (+/-).

Вот тут я с вами согласен. Но прибыль определяется не только разницей, а еще и вложенными средствами. Тут я думаю вы со мной согласитесь.
Сказаное вами я тоже учитываю, поэтому считаю что по идее цены должны приупасть на 5-10%, максимум 15. Но все это достаточно кратковременно. Инфляция сделает свое дело. И в доллары от этого особо не убежишь. Ко второй половине следующего года (а может и в конце), мы можем увидеть вертикальную гипер-инфляцию в СШП. Кстати, и в европе может быть тоже самое, в связи с деверсификацией их экономик. А у нас нерасторопная, в 20% например. Радость да и только

[INFOLINE]

Сообщение от olaf77

INFOLINE, в минрегионе другие экономисты сидят? Или методики расчеты разные? Если да, то какая самамя правильная? про "постройте" - я не строитель, но квартиру очень давно хочу купить и не могу себе это позволить даже в ипотеку... И завышенная (сильно) стоимость квадратного метра - этому первоочередная причина... Короче, ваши аргументы меня пока не сильно убедили.. Btw, строить аналитику цены квадратного предложения на основе предложения агенств недвижимости - это несколько, гм, не отражает реальной картины... Вы не находите???

Нет у них просто цифры другие http://rost.ru/habitation/habitation_doc_3_10.pdf

Аналитику мы строим по предложению и собственно так и говорим, что это стоимость предложения. Если у вас есть аналитика по реальной продаже, то спешу сообщить что вы себе сможете купить квартиру ну очень большую

[Streg]

INFOLINE, - прав в том, что строители не виноваты, точнее виноваты, но не только они. Мы живем в условиях рынка, если есть спрос, то есть и предложение.. Зачем строителям продавать квартиры по рублю, если у них по 2 заберут.... И это не их вина, что люди готовы платить такие деньги.. Когда желающих платить не будет, тогда и цены опустятся соответственно. И падать цена будет до тех пор, пока не восстановится равновесие.

А вообще меня удивляют люди, которые обвиняют весь мир.. но только не себя.. Многие кричат, что квартиры слишком дорогие... возможно, но кто сказал что они должны быть дешевыми? Кто сказал, что любой желающий мог себе ее легко купить? На нее надо заработать. Даже в Китае с ценами на недвижку в 10-ки раз дешевле чем у нас многие китайцы не могут себе позволить квартиру.
Так что, обвал цен на квартиры не означает, что они станут доступнее

[INFOLINE]

Не, даже не так. Я считаю, что спрос выйдет из ожидания и начнется нормальная работа. С учетом всего сказанного, скорее всего цены сильно не упадут (5-10%), а в дальнейшем наверное смогут вернуться на прежние уровни.
В общем главный посыл, что начнут покупать и это для рынка главное.

[INFOLINE]

Пусть даже найдут баланс на 10% ниже, главное что будут покупать и строить. В ином случае, через пару лет цены будут выше в разы.

[Waldemar_V]

Сообщение от INFOLINE

А если учесть что земля ~50-70 млн.,

Откуда взялись такие безумно завышеныые цифры? Сейчас объясню:
На днях мне рассказал знакомый зам. директора строительной компании следующее: При постройке и продаже одного дома в Воронеже (многоквартирного) доход составляет в среднем 120 млн. Но официально застройщик отчитывается, что он получил 15-20 млн. Стоимость участка вместе со всеми взятками не более 5 млн., далее, расходы на стройку составили 10 с лишним миллионов и прибыль по 1-2 тыс. руб. с метра. Вот - дебет с кредитом сошлись. Итого: официально отчитались и выходит, что прибыль совсем маленькая (кот наплакал). И вот "бедные" строители начинают всем плакаться - мол, себестоимость неимоверно высокая, взятки большие и т.д.
Но, вопрос? Где деньги Зин?
О том, куда исчезли 100 млн. рубликов полученных от реализации квартир в одном доме (90-100 и более квартир по 1-2-3 млн.) история умалчивает.
Выводы делайте сами.

А я уверен, что когда цена 1 кв. метра в Воронеже достигнет справедливых 10-14 тыс. руб., тогда и начнется покупка теми, кто еще будет в состоянии это сделать, но это будут единицы, т.к. в феврале-марте 2009 г. Штаты всех кинут с баксами (очень многие нахапались по 28-30 руб.), многие останутся без работы и куска хлеба, и ипотеку в 30 и более % будут брать только идиоты и самоубийцы.

[INFOLINE]

Сообщение от Waldemar_V

Откуда взялись такие безумно завышеныые цифры? Сейчас объясню:....

Цифры, это мы любим
С ходу - если вы найдете участок 0,7-1 га за 5 млн. р. дайте знать, дороже продадим, деньги разделим на всех участвующих в форуме. Реально в 10 раз дороже.
Для сведения, в самом центре сотка земли может достигать 100 зеленых тыров. В районе педа минимум 20. Чем больше участок, тем он эксклюзивней.
Из нашей же БД:
Участок Коминтерновский р-н Хользунова ул., 8,08 соток 10 500 000 р, СОТА (т:90-68-09).
Участок Коминтерновский р-н, Брянская ул., 7.4 сотки, 5 650 000 р, Цитадель (т:59-50-27)
В общем сделайте выборку и прозвоните. Ну и если можно, компанию зам. директора.
А вот из ваших же цифр:
Средний дом в 10000 кв.м. Продажная составляющая в идеале 370 млн. Итого себестоимость 250, то есть себестоимость квадрата выходит 25 тыров. Правильно?
Не трудитесь, не правильно. По крайней мере по общим цифрам такого делать не надо погрешность будет +-100%
Для такого дома, будут следующие расходы:
Участок 50 млн. Подключение коммуникация ~50 тыров на квартиру, итого - 5 млн. Отчисление городу - 10%, итого 25 млн. Чиновники любят всякие блага итого минус пусть 2 млн. Что выходит доп. расходов 8 тыров за метр.
В аттаче смета, тоже от одного знакомого директора

[redman]

Сообщение от INFOLINE

С ходу - если вы найдете участок 0,7-1 га за 5 млн. р. дайте знать, в десть раз дороже продадим, деньги разделим на всех участвующих в форуме. Реально в 10 раз дороже.

Поучаствовал в темке.

[INFOLINE]

Сообщение от redman

Поучаствовал в темке.

+1. Итого уже трое
45/3 будет по 15 млн на брата, желающие еще есть? )))))))))))))))))

[Streg]

INFOLINE, А меня, старого друга? посчитал? :-)

[redman]

так еще одного берем и я жду свои 9 миллионов. )))

[theau]

Сообщение от redman

так еще одного берем...)

А вот и я! В инфолайне люди грамотные сидят (Ваша база по моему мнению в разы лучше Трансферта), да и красный дядька человек с головой... В общем меня запишите...

[Streg]

Меня удивляют мысли многих людей, которые ждут падания цены... По 40 т.р. желающих покупать было много, а все ждут что по 30 никто покупать не будет... бред.
Давайте рассмотрим логику форумца "А", который надеется на то, что стоимость опустится до 18 т.р. за метр . не будем рассматривать себестоимость, а посмотрим на это со стороны рынка. Чтобы квартиры стоили столько, необходимо чтобы за большие деньги никто покупать не хотел.. А это возможно только в 2-х случаях: 1) У людей просто нет возможности платить больше ( обеднение из-за кризиса) 2) Большинство людей обеспечены квартирами и соответственно предложений много, а спроса нет.
2-й случай откинем сразу, т.к. ситуация у нас противоположная. Получается что форумец "А" ждет, когда все обеднеют из-за кризиса, рассчитывая на то, что только небольшая горстка людей сможет сохранить уровень дохода и он будет в их числе, и только он сможет приобрести квартиру, ведь только при таком условии не будет ажиотажного спроса на квартиры и соответственно высоких цен.
Т.о. форумцом "А" движет только эгоизм...

[Brother83]

Сообщение от INFOLINE

+1. Итого уже трое
45/3 будет по 15 млн на брата, желающие еще есть? )))))))))))))))))

"Я негордый, я согласен на медаль". Можете меня как за 0.5 человека посчитать.

Мое мнение, человек со средней зп никогда не сможет с нуля купить себе жилье. Какие бы цены ни были. Есть рынок, и есть дефецит квадратных метров.

[redman]

Сообщение от Streg

А это возможно только в 2-х случаях

возможен еще вариант, правда несколько утопический.
Обалдевшие от свалившегося "счастья" покупаны затаятся и вообще боятся что-то покупать, как то - машины, квартиры, доллары, евро. Не менее счастливые застройщики вынуждены ухищряться на разнообразные акции, привлекая клиентов. Кстати, застой с продажами на рынке авто в конце года - не редкость и скидки вполне реальные бывают. Так может и здесь получиться. Но я не специалист и даже не экономист, меня можно во внимание не брать.

[olaf77]

Сообщение от Streg

Получается что форумец "А" ждет, когда все обеднеют из-за кризиса, рассчитывая на то, что только небольшая горстка людей сможет сохранить уровень дохода и он будет в их числе, и только он сможет приобрести квартиру, ведь только при таком условии не будет ажиотажного спроса на квартиры и соответственно высоких цен.
Т.о. форумцом "А" движет только эгоизм...

Маленькая поправка - таких, как форумец А, полстраны... Не много ли "эгоистов"? Или с логикой нелады???