Покупка недвижимости в Воронеже

[rain100]

Сообщение от СветикСемисветик

я Вам уже несколько раз написала-квартиру УЖЕ продали))

Если в Валюте, то брать недвигу в хорошем месте, пусть вторичка из нового жилого фонда в хорошем месте, или что то готовое уже, где заходи, делай ремонт или не делай, например кит, дск и живи. Пройдет лет 5, пока все переценится обесценится устаканится и тогда продаите квартиру и буду вам деньги. При наличии денег я бы дск или кит рассмотрел с отделкой, пусть и эконом вариант, зато для квартирантов самый раз. При этом цена с отделкой зачастую ничем не отличается от черновой отделки. А этот эконом еще надо сделать, потратить время, деньги, силы чтобы самостоятельно сделать, а если на все нанимать то там и 500 тыщ не хватит )

[СветикСемисветик]

rain100, где оно,это хорошее место?

[СветикСемисветик]

Мyрка, 1,86 млн за 42,56 м

[СветикСемисветик]

Мyрка, сдача в 16 году меня не интересует,спасибо)

[rain100]

Сообщение от СветикСемисветик

1,86 млн за 42,56 м

Цена достойная.

[logos]

Сообщение от rain100

Я снимал жилье с выходом на менее оживленные улицы, чем проспекты. Наелся, спасибо не надо мне больше такого счастья. Летом окно отроешь - полночи байкеры да гонщики,да крики пьяные да гогот, плюс аонь раскаленного асфальта. Днем машин полно пердящих коптящих, дышать нечем даже во дворе от них.

Дело вкуса, возможно в чем-то и правы вы. Но застройщики за близость оживленной улицы скидок не дают. Будет дом дальше от них, начинаются жалобы, что до остановки долго идти, транспорта в 21 уже нет, инфраструктуры мало и т п. А пьяные крики, шум мусоровоза или мащин из открытого окна может везде достать.
Так что, приходится взвешивать все плюсы и минусы в соответствии со своими предпочтениями.
В ЮЗ еще в районе Пешестрелецкой 98 2 дома сдали в прошлом году.

[СветикСемисветик]

logos, выход-дом по красной линии,но окна-во двор)

[rain100]

Сообщение от logos

Дело вкуса, возможно в чем-то и правы вы. Но застройщики за близость оживленной улицы скидок не дают. Будет дом дальше от них, начинаются жалобы, что до остановки долго идти, транспорта в 21 уже нет, инфраструктуры мало и т п. А пьяные крики, шум мусоровоза или мащин из открытого окна может везде достать.
Так что, приходится взвешивать все плюсы и минусы в соответствии со своими предпочтениями.
В ЮЗ еще в районе Пешестрелецкой 98 2 дома сдали в прошлом году.

Не далеко, а например внутри квартала дом, ну первый дом стоит окнами на дорогу, а второй за ним стоит, из окон вид в даль есть. Выбирать надо. Скидки не делают. но выбирать надо. чтобы средний этаж, в середине, а не у края и не угловая квартира, вид из окна приемлемый. А 200 метров не в счет от остановки. Это не 1 километр. Лишь бы отсановка была и транспорт там ходил. Например те же острова на Хользунова.

[rain100]

Вот пример развитой инфраструктуры на примере совкового квартала в северном. Арена рядом с парком, напротив арены линия, в арене билла и шмотье детское и фирмовое и кинотеатр кафе с барами, поликлиника детская рядом с катком северное сияние, для взрослых поликлиника также в квартале, прихватит гриппа не дай бог, врач придет быстро, школы сады есть муниципальные. По Лизюкова и по бульвару победы полно транспорта общественного во все р-ны города.
Новостроек в настоящее время я там не видел, но новые дома есть там. Также можно рассмотреть р-н у "Линии", примыкающий по диагонали, там новостроек много и недавно сданных домов тоже. Цены кусачие, но там и лесопарк рядом и инфраструктура соседнего р-на )

[Professor]

Сообщение от rain100

чтобы средний этаж, в середине, а не у края и не угловая квартира, вид из окна приемлемый.

+1, только этаж я бы 3-й сверху взял, всяко вид получше и смога меньше.

[СветикСемисветик]

Глянула острова-цена да,неплохая,в моем бюджете,но метраж-прилично меньше.
Планировки в 3 очереди однушек оставшихся-не айс,коридор бесполезный,даже шкаф толковый поставить некуда.
В босаду же хоть перспектива, что бульвар все ж сделают да и парк рядом,плюс метраж и планировки удобнее

[Professor]

СветикСемисветик, вот тема по ботсаду, если не видели http://bvf.ru/forum/showthread.php?t=960435

[СветикСемисветик]

Professor, читаю уже,спасибо!
Мyрка, долго и дорого.Продавать мне ее еще лет через 8-10)

[rain100]

Сообщение от Professor

только этаж я бы 3-й сверху взял, всяко вид получше и смога меньше.

ну это уже дело вкуса. Особенно актуально чтобы дом был с фасадом в одну линию, а не ступеньками, иначе эти внешние углы при плохом отоплении могут начать потеть в сильный и поменьше мороз, грибок с плесенью пойдет. В новых домах пока все не просело нормально может быть, а потом лет через 5-10 дом еще просядет, температурные расширения сделают микротрещины и тут на тебе запотевание швов, ну вероятность есть, а оно надо??? По мне нет. Поэтому в середине, чтобы стены были теплые в квартире, фасадные могут быть похолоднее. Даже стены со швами не будут потеть и промерзать, то могут быть холодными очень, а это как кондиционер будет охлаждать комнату и всю квартиру, будет некомфортно. Можно будет установить туда батарею, станет потеплее, но суше воздух будет, что влияет на микроклимат в комнате и в квартире в целом. Тут выход - делать стену теплой, например по типу теплых полов, тогда будет результативно, утеплять снаружи - дорого. Неизвестно еще как сделают, косяк может выплыть через год или больше. И это лишний раз создает вопросы от соседей, управлящей компании.
Так что если есть сумма, сопоставимая цене квартиры, то тут надо ковыряться и выбирать жилье с хорошими потребительскими свойствами. Это в первую очередь местоположение, развитая инфраструктура "у дома", а потом уже тип дома, тип квартиры и т.д. Если не хватает на квартиру в хорошем р-не, имеет смысл взять ипотеку тыщ на 200 например, и отдать этот кредит за год-два.

[rain100]

Сообщение от СветикСемисветик

Планировки в 3 очереди однушек оставшихся-не айс,коридор бесполезный,даже шкаф толковый поставить некуда.
В босаду же хоть перспектива, что бульвар все ж сделают да и парк рядом,плюс метраж и планировки удобнее

Перспектива что это кода то будет. А в островах уже это все есть. Перспектива вроде как есть сегодня, а завтра нет ее.

[СветикСемисветик]

Сообщение от rain100

Перспектива что это кода то будет. А в островах уже это все есть. Перспектива вроде как есть сегодня, а завтра нет ее.

что есть?смотрю на карту-парка не вижу,широкой дороги рядом не вижу...а,московский проспект рядом,вижу)сори)

[rain100]

Сообщение от СветикСемисветик

Сообщение от rain100 Посмотреть сообщение
Перспектива что это кода то будет. А в островах уже это все есть. Перспектива вроде как есть сегодня, а завтра нет ее.
что есть?смотрю на карту-парка не вижу,широкой дороги рядом не вижу.

В моих предыдущих сообщениях показаны на рисунках примеры конкретные. Там дубрава рядом и тихий квартал, памятник славы рядом, где весь транспорт куда угодно.

[logos]

чтобы средний этаж, в середине, а не у края и не угловая квартира, вид из окна приемлемый.

Не, точно комплексы) Сейчас уже не строят панельные хрущевки, где холодно. В современных домах есть тех этаж, соответственно нет проблем, что над последним этажом крыша. На последних этажах наоборот самые дорогие квартиры иной раз, хотя это про жильё классом выше эконома. Насчет "неугловая". Сейчас часто строят свечки, где угловые все и скидок не дают. Мне, как семейному человеку, однушки не интересны, а трешки и двушки почти всегда угловые. Что делать, если не забить?)

[rain100]

Сообщение от Мyрка

а я смотрю ты прям подсел на Острова... ) и в ветке ихней часто тусишь..
ну, с учетем, что там после 4-ой очереди будут еще 5-7 строить, может успеешь к началу строительства последней поднакопить деньжат и запрыгнешь на подножку уходящего поезда - станешь счастливым обладателем хатки в Островах... давай поднатужься на ближайшие года 2-3..

Спасибо за пожелание ) Нравится мне северный просто. Может и запрыгну, все возможно )

[121linda]

Если покупать сейчас в доме 5-10 летней постройки, то лет через 10 это будет уже старый фонд и продать такую квартиру будет проблематично. Вы приняли правильное решение купить квартиру в новостройке.

[olris]

Жилье в Воронеже: кто выиграет в кризис

Воронежский рынок недвижимости за два месяца 2015 года уже ощутил дыхание кризиса в отрасли: спрос на квартиры падает, жилищное кредитование замерло, хотя цены еще держатся на уровне декабря. Кто и как может обернуть эти процессы себе на пользу?

БН выяснил, какие кризисные явления могут быть выгодны покупателям и владельцам жилья в Воронеже.

Покупать дешевое, продавать дорогое?
Высокие ставки по ипотеке в первую очередь отсекут с рынка покупателей однокомнатных квартир эконом-класса и в меньшей степени повлияют на бизнес-класс и просторное жилье, утверждает руководитель «ИнвестОценки» Алексей Москалев. Как поясняет эксперт, жилье повышенной комфортности традиционно приобретают люди, не нуждающиеся в кредитах. Чаще всего они продают старую квартиру и улучшают свои жилищные условия, добавляя наличные.

Руководитель IifoLine Евгений Лавриненко предполагает, что в течение 2015 года жилье бизнес-класса, особенно двух- и трехкомнатные квартиры, не подешевеет и даже может прибавить в цене 5-7% из-за подорожания строительных и отделочных материалов. Исходя из этой логики, кризис окажется на руку продавцам комфортных «двушек» и «трешек» и покупателям бюджетных «однушек», на которые спрос неминуемо снизится.

Отметим, что пока положение дел на рынке не подтверждает эти прогнозы – однокомнатные квартиры в январе подорожали больше других.

Средняя стоимость жилья в Воронеже по количеству комнат (общая по первичному и вторичному рынкам)

Напомним: по данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», однокомнатные квартиры в новостройках Воронежа за 2014 год подешевели на 1%, «двушки» – на 0,1%, «трешки» – на 3,9%. Средние цены предложения на конец месяца составили 1,8 млн, 2,7 млн, 3,3 млн руб. соответственно. На вторичном рынке жилья изменения таковы: однокомнатные за год в среднем подорожали на 0,3%, двухкомнатные – на 0,5%, трехкомнатные подешевели на 3%. Средние цены предложения составили 1,9 млн, 2,7 млн, 3,6 млн руб. соответственно.


Источник: «ИнвестОценка»

Вторичка должна просесть
Хоть воронежская вторичка и занимает две трети от общего предложения жилья на рынке, покупатели не спешат приобретать обжитые квартиры. В первую очередь это связанно с высокими ценами: разница между средней стоимостью «квадрата» на первичном и вторичном рынках составляет 4-5 тыс. руб. По данным InfoLine, в январе средние цены составили 45,5 тыс. руб. и 49,7 тыс. руб. за кв. м соответственно.

Состояние вторичного фонда также не вызывает восторга.

Генеральный директор АН «Трансферт» Борис Колокольников уверен, что кризисный год подвигнет продавцов вторичных квартир к снижению цен. По его мнению, разница между строящимся и уже построенным жильем уменьшится до 2-3 тыс. руб. с «квадрата».

«У застройщиков больше рычагов по привлечению спроса в кризисный период (например, государство обещает субсидировать ставки по ипотеке до 13%, но только на первичном рынке), чем у продавцов-частников, да и цена говорит в их пользу, – уверен эксперт. – Поэтому вторичка будет проседать, чтобы как-то конкурировать».

Впрочем, пока и эти прогнозы не находят подтверждения в статистке. К тому же положение дел у застройщиков тоже не выглядит радужным.

Средние цены на воронежском рынке вторичного жилья по типам квартир

Тип жилья

Средняя цена, тыс. руб. за кв. м

Изменения за январь %

Чешка

51,3

+0.5

Брежневка

48,7

+2.9

Хрущевка

51,4

+1.1

Сталинка

46,7

+2.1

Источник: АН «Трансферт»

Ждем ипотечных распродаж
Пока воронежский рынок квартир еще не почувствовал всех ипотечных рисков. Но как считают эксперты, это дело времени.

«Уже сегодня есть люди, не способные выплачивать ипотеку, – говорит директор АН “Ваш верный выбор” Павел Пащенко. – Это воронежцы, потерявшие работу из-за сокращения или других проблем. Пока они ищут выходы, ждут прояснения ситуации, но уже к апрелю-маю на перепродажу выйдут ипотечные квартиры. Скорее всего, они будут немного дешевле, чем в среднем по рынку».

Жилищные программы: выгоды и риски
Воронежцам, решившимся на покупку квартиры в кризис, государство предлагает участвовать в жилищных программах. С 2014 года на территории региона действует федеральная программа «Жилье для российской семьи». Суть проекта сводится к строительству жилья по цене, не превышающей 30 тыс. руб. за кв. м. В Воронеже два застройщика («ДСК» и «Выбор») уже обязались возвести около 100 тыс. кв. м льготного жилья в рамках этой программы. За это государство выплатит им компенсацию – по 4 тыс. руб. за «квадрат». О том, какие документы нужны для участия в «Жилье для российской семьи» и о других жилпрограммах, действующих в области, читайте в материале БН «На какие льготы могут рассчитывать покупатели жилья в Воронеже».

«30 тыс. руб. – заманчивая цена, но, боюсь, строиться эти квартиры будут долго, по остаточному принципу, – считает Павел Пащенко. – Из-за бюрократических проволочек и удорожания стройматериалов застройщику может стать невыгодно участвовать в программе».

Отметим, что строительные компании Воронежа уже заявили о подорожании материалов на 10-20%.

Сдавать квартиры будет выгодно
Средняя цена предложения на рынке аренды однокомнатных квартир в Воронеже за 2014 год выросла на 7% (16 тыс. руб. в месяц). Двухкомнатные подорожали на 6,5% (20,1 тыс. руб.), «трешки» – на 5,9% (26,8 тыс. руб.). Таковы данные Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости». Те, кто рассчитывал, что арендные ставки в 2015 году будут снижаться (доходы населения не растут, риски безработицы и т. п.), похоже, просчитались.

Как отмечает Евгений Лавриненко, формирование цены на рынке аренды квартир связано с изменением стоимости жилья. Подорожание в одном секторе обычно влечет рост цен в другом, и наоборот.

«Средний срок окупаемости квартиры за счет сдачу в аренду – 20 лет. В течение этого периода ставка будет привязана к общей инфляции, росту или снижению стоимости жилья и спроса», – поясняет эксперт.

Однако в 2015 году может сложиться ситуация, не вписывающаяся в привычный алгоритм. На жилье внаем ожидается больший спрос, чем на покупку квартир, рассказывает Павел Пащенко. Это, при снижении цен на вторичное жилье, поможет держать арендные ставки на прежнем уровне или даже повышать их.

«Уже сейчас понятно, что большая часть людей откажется от покупки собственного жилья из-за высоких ставок по ипотеке. Значит они продолжат арендовать квартиры, пока ситуация не стабилизируется. Рынок аренды сохранит статус-кво даже в кризис», – поясняет Павел Пащенко.

Согласно телефонному опросу социологического агентства «Ваше мнение», уже сейчас 60% воронежцев отказались от запланированной в 2015 году покупки жилой недвижимости.

Изменение потребительского сознания
Главное отличие сегодняшней ситуации от 2008 года – поведение потребителей, полагает Борис Колокольников. Как поясняет эксперт, раньше в кризис люди долго думали, взвешивали все за и против. На принятие решения по покупке и продаже жилья уходило до полугода, что подстегивало стагнацию. Сейчас воронежцы принимают решение быстро, чтобы не прогадать на резком изменении климата. «Люди больше надеются на государство и снижение ставок по ипотеке, чем на рыночное удешевление жилья», – поясняет риэлтор.

Итак, кому же кризис может быть на руку? Похоже, ничего не потеряют хозяева арендных квартир и продавцы комфортных «двушек» из-за более-менее стабильного спроса. Покупатели могут сэкономить на приобретении ипотечного жилья по переуступке и «однушках» эконом-класса. Вторичка еще держит цены, но уже открыта к торгу. Людей с наличными средствами ждут все.

http://www.bn.ru/voronezhskaya-oblas...27/213819.html

[Nastya.K]

rain100, точно, надо копить на Острова, там после 16 года много должны еще построить... надеюсь.....

СветикСемисветик, а Вы все правильно делаете, что там с курсом будет, как не прогадать, а неджимость есть, причем новостройка - уже какая-никакая стабильнось, дождаться только остается и все! Но мы выбирая между Бот садом и Островами, выбрали последнее для проживания, но Вы сами говорите, что там Вам не жить, а продавать потом, так и надо наверно выбитать, что легле продать или сдавать...

[Nastya.K]

Мyрка, странно, у нас при оплате 75 % остальная часть за 6 месяцев, а не за 3. Это я про Острова

[СветикСемисветик]

Сообщение от Nastya.K

Мyрка, странно, у нас при оплате 75 % остальная часть за 6 месяцев, а не за 3. Это я про Острова

по открытому прайсу или фиксированная цена уже на неоплаченные метры?

[Nastya.K]

СветикСемисветик, фиксированная цена

[СветикСемисветик]

Сообщение от Мyрка

так "Острова" будет легче и продать и сдать, чем бот. сад.... ))) именно потому что их инфраструктура лучче...

и вместе с тем,при одинаковой стоимости (за квартиру,не за метры) в ботсаду разлетаются квартиры как горячие пирожки,а в островах-висят....

[Silovik]

Сообщение от rain100

Это да. Но когда покупаешь однушку за 1.2 ляма. То уже на 600 тыщ дешевле. Потом при продаже можно быстро продать и навар 600 тыщ минимум, обычно к окончанию строительства дома жилье еще дорожает и там уже не 600 , а 800 наварить можно.

а теперь читаем новые законы - считаем. типовые расходы - считаем. дисконтирование денежного потока - считаем.

Ну и учитываем тот тренд, что рост стоимости недвижимости не обгоняет инфляцию даже номинально, не говоря уже о том, куда может посмотреть даже номинальная стоимость недвижимости, если принять опыт стран это прошедших и находящихся на другой стадии развития....

И возникает вопрос - а он нужен, такой "навар", как Вы назвали его? Риски-то ого-го... особенно с хитрыми схемами и ОООшечками в контрагентах.

[СветикСемисветик]

Мyрка, мы несколько дней думали над вариантами,сразу предлагали одни,плюс были квартиры в брони на сутки.На завтра бронь забрали,выбирали из оставшегося,а осталось уже совсем не столько сколько было в самый первый наш визит за несколько дней до этого.
На авито висела однушка немного дешевле-забрали сразу же ее
Из всего и сложилось такое мнение про спрос)

[NORFOLK]

Сообщение от Мyрка

ну, продала я по переуступке на 10 тыс дороже чем купила, налог заплачу - 1300 руб..
или есть еще какие-то "подводные камни" у новых законов, о которых я не знаю?

ты недооцениваешь человеческую жадность=) Народ не хочет платить налоги с доходов. Это жизненное кредо.
У нас не принято мыслить, что мы получили прибыль 8700. У нас принято кричать, что государство отобрало кровные 1300.

[Silovik]

Сообщение от NORFOLK

ты недооцениваешь человеческую жадность=) Народ не хочет платить налоги с доходов. Это жизненное кредо.
У нас не принято мыслить, что мы получили прибыль 8700. У нас принято кричать, что государство отобрало кровные 1300.

а я полагаю, она дала тонкий намёк на то, что цена продажи на бумаге не соответствовала реальной цене продажи