Задаток Риэлтору

[alecs8080]

Здравствуйте, имеет ли право риэлтор брать задаток с покупателя если с собственником не заключен никакой договор, нету доверенности? В случае если сделка срывается по вине продавца , покупатель подает в суд на риэлтора и требует вернуть задаток в двойном размере, какое будет решение суда?

признается ли задаток авансом т.к риэлтор по сути просто посредник?

[Artem_ru]

Сообщение от alecs8080

Здравствуйте, имеет ли право риэлтор брать задаток с покупателя если с собственником не заключен никакой договор, нету доверенности? В случае если сделка срывается по вине продавца , покупатель подает в суд на риэлтора и требует вернуть задаток в двойном размере, какое будет решение суда?

признается ли задаток авансом т.к риэлтор по сути просто посредник?

Все будет так, как написано в договоре с риелтором. Если там нет условий про возврат задатка в двойном размере, то Вам откажут в истребовании задатка в двойном размере.

[PendiKryak]

Фактически это никакой не задаток, а комиссионные риэлтору. Разумеется, они в полном составе пойдут ему в карман. Он не имеет полномочий от продавца (скорее всего) на получение задатка. Задатком они это называют для того, чтоб вы поняли, что назад вам этой суммы не получить, поэтому не соскочили со сделки. А если соскочите, риелтор свое уже взял.
Ну а продавец - маловероятно, что откажется. Покупателей меньше, чем продавцов))).

[Amtel7]

Сообщение от PendiKryak

Фактически это никакой не задаток, а комиссионные риэлтору. Разумеется, они в полном составе пойдут ему в карман. Он не имеет полномочий от продавца (скорее всего) на получение задатка. Задатком они это называют для того, чтоб вы поняли, что назад вам этой суммы не получить, поэтому не соскочили со сделки. А если соскочите, риелтор свое уже взял.
Ну а продавец - маловероятно, что откажется. Покупателей меньше, чем продавцов))).

...а аванс/предоплата как правило...документы надо смотреть

[alecs8080]

риэлтор не имея (соглашения, договора, доверенности) от собственника, взял с покупателя деньги и заключил соглашение о задатке, продавец отказывается продавать квартиру, покупатель требует с риэлтора задаток в двойном размере, риэлтор говорит что он не уполномочен возвращать в двойном размере т.к не является собственником квартиры, покупатель говорит что будет подавать в суд на риэлтора и требовать задаток в двойном размере

признает ли суд вернуть в двойном размере или признает просто вернуть деньги т. признает соглашение о задатке авансом?

[Artem_ru]

Сообщение от alecs8080

риэлтор не имея (соглашения, договора, доверенности) от собственника, взял с покупателя деньги и заключил соглашение о задатке, продавец отказывается продавать квартиру, покупатель требует с риэлтора задаток в двойном размере, риэлтор говорит что он не уполномочен возвращать в двойном размере т.к не является собственником квартиры, покупатель говорит что будет подавать в суд на риэлтора и требовать задаток в двойном размере

признает ли суд вернуть в двойном размере или признает просто вернуть деньги т. признает соглашение о задатке авансом?

99,9%, что в двойном не взыщите. К 0,1% относятся случаи, когда риэлтор принял по договору на себя такие обязательства. Но это врят ли.

Но это не значит, что Вы не можете воспользоваться другими способами защиты права.

[PendiKryak]

Сообщение от alecs8080

признает ли суд вернуть в двойном размере или признает просто вернуть деньги т. признает соглашение о задатке авансом?

Никаких двойных размеров (хотя, конечно, договора мы не видели). Скорее всего, лучше подойдет иск о взыскании неосновательного обогащения (сумма "задатка") плюс проценты за пользование чужими средствами либо сумма индексации, которая считается по специальной методике, исходя из коэффициентов повышения стоимости потребительских товаров.
Конечно, это не аванс - он не попал к продавцу или его доверенному лицу.

[alecs8080]

Вот по такому бланку все было, За Продавца данные риэлтора, полные данные объекта, дополнительные условия Нету, реквизиты и расчеты сторон в полях Продавец-расписался риэлтор со своими данными паспортными и подписью



Соглашение о задатке

г. ___________ ______________область "_____" _________ 200_г.

__________________________________________________ _именуемый(а)
в дальнейшем "ПОКУПАТЕЛЬ", с одной стороны,
и гр. __________________________________________________ ____________________
именуемый (ая) в дальнейшем "ПРОДАВЕЦ", с другой стороны,
заключили настоящее соглашение:

1. ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ
1.1 ПОКУПАТЕЛЬ передал, а ПРОДАВЕЦ получил задаток в размере _____________
( __________________________________________________ _______рублей, в обеспечение обязательной продажи ОБЪЕКТА недвижимости _______________________, находящегося по
адресу:___________________________________________ _________________________
__________________________________, принадлежащей ПРОДАВЦУ на праве
собственности на основании __________________________________________________
__________________________________________________ _________________________

1.2 Сумма, оговоренная в п.1.1 настоящего соглашения, передается ПОКУПАТЕЛЕМ
ПРОДАВЦУ в счет причитающегося платежа за вышеуказанный ОБЪЕКТ
недвижимости общей суммой ______ ( _____________________________
_____________ ) рублей и включается в стоимость оплаты ОБЪЕКТА
недвижимости ПОКУПАТЕЛЕМ по договору с ПРОДАВЦОМ.
1.3 Стоимость ОБЪЕКТА недвижимости, оговоренная в п.1.2, может быть изменена
только с обоюдного согласия ПРОДАВЦА и ПОКУПАТЕЛЯ.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1 ПОКУПАТЕЛЬ обязан произвести покупку вышеуказанного ОБЪЕКТА
недвижимости у ПРОДАВЦА в течение срока действия настоящего Соглашения.
2.2 В случае отказа ПОКУПАТЕЛЯ от покупки вышеуказанного ОБЪЕКТА
недвижимости (неисполнение действия по вине ПОКУПАТЕЛЯ), сумма задатка,
оговоренная в п.1.1 настоящего Соглашения, остается у ПРОДАВЦА.
2.3 ПРОДАВЕЦ обязан после получения задатка, оговоренного в п.1.1 настоящего
Соглашения, не предлагать вышеупомянутый ОБЪЕКТ недвижимости к продаже в
течение срока действия настоящего Соглашения.
2.4 В случае отказа ПРОДАВЦА от продажи вышеуказанного ОБЪЕКТА
недвижимости (неисполнение действия по вине ПРОДАВЦА), он выплачивает
ПОКУПАТЕЛЮ двойную сумму задатка, оговоренную в п.1.1 настоящего
Соглашения.

2.5 Сторона, ответственная за неисполнение настоящего Соглашения, обязана
возместить другой стороне все понесенные убытки, связанные с неисполнением
обязательств по настоящему Соглашению.



3. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

3.1 Соглашение составлено в двух экземплярах – по одному для каждой из сторон.
3.2 __________________________________________________ _________________________
__________________________________________________ ____________________________

4. СРОК ДЕЙСТВИЯ СОГЛАШЕНИЯ

4.1 Настоящее Соглашение действует с "____" _____________________ 200_г
по "______" _______________ 200_г.


5. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

ПРОДАВЕЦ __________________________________________________ ________________
паспорт № ________________ выдан "_____" __________________________ г. __________
__________________________________________________ ____________________________
(каким органом выдан паспорт)
Регистрация по адресу: __________________________________________________ _______
__________________________________________________ ____________________________

Подпись __________________

ПОКУПАТЕЛЬ________________________________________ _______________________
паспорт № ________________ выдан "_____" __________________________ г. __________
__________________________________________________ ____________________________
(каким органом выдан паспорт)
Регистрация по адресу: __________________________________________________ _______
__________________________________________________ ____________________________

Подпись __________________

6. РАСЧЕТЫ СТОРОН
6.1 ПОКУПАТЕЛЬ передал задаток в размере______________________________________
(сумма прописью)
ПРОДАВЕЦ получил его.

ПЕРЕДАЛ ______________ (______________________________________)

ПОЛУЧИЛ _______________ (______________________________________)


Настоящее Соглашение составлено на основании ст. 380, 381,416 ГК РФ

[Artem_ru]

alecs8080, если квалифицировать данное соглашение как договор продажи будущей недвижимости, то продавца (риэлтора) можно попробовать "наказать" взысканием двойного задатка. У меня на этот счет есть правовая позиция.

[sshsecurity]

Подавать в суд и взыскивать аванс..
ни о каком двойном размере тут речи быть не может ....

Еще как вариант - повеселиться, попробовать признать данное соглашение предварительным договором и обязать риэлтора заключить с вами новый предварительный или основной договор купли-продажи именно этой квартиры.. и пусть он крутиться как хочет...
Риэлтор из Агентства или маклер?

[PendiKryak]

Я тут недавно задаток изучала. По мнению большинства (юристов и судов) задатка не может состояться, пока не заключен договор, который обеспечен задатком (вторичная природа сделки). Отсюда видим, что пока нет договора купли-продажи (с регистрацией), нет и задатка.
Как выйти из этой ситуации - писать не "в счет платежа по сделке" (которой нет пока и не может быть), а задаток в обеспечение того, что в будущем между сторонами соглашения о задатке будет заключен договор купли-продажи на таких-то условиях. Тогда возможно взыскание двойной суммы.
Мое резюме: здесь нет задатка, поскольку нет настоящего продавца и нет самой сделки. Поэтому на мой взгляд - неосновательное обогащение. А риэлтор в суде включит "дуру" и скажет: я со слов "Продавца" писал. Как с него взыскивать задаток в двойном размере, если это не задаток? Тогда уж он постраданцем окажется.
Покупателю же будет урок - не подписывать сомнительные бумаги.
Все изложенное - мое ИМХО.
Ясно, что это не предоплата (деньги поступили не продавцу имущества), а какому-то типу без рода-племени.

[sshsecurity]

PendiKryak,
а как же платежная функция задатка? По "в будущем между сторонами соглашения о задатке будет заключен договор купли-продажи на таких-то условиях" нет обязанности уплатить денежные средства...

[Artem_ru]

Скорее всего суд общей юрисдикции будет придерживаться позиции, изложенной PendiKryak.

Но в арбитраже практика уже меняется.

8. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

[sshsecurity]

Artem_ru,
Законодательство одно для всех.. ГК не отличается для судов разных юрисдикций(не очень красивый оборот, но самый понятный))...

[PendiKryak]

Сообщение от Artem_ru

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Но это не противоречит, по-моему, моим инсинуациям. Здесь о предварительном договоре. Хотя интересная позиция. Можно квалифицировать как договор. Но договор НЕЗАКЛЮЧЕННЫЙ что ли?

В любом случае здесь нет речи о задатке. Здесь о существенной предварительной оплате. Задаток обычно составляет небольшую часть покупной суммы. ИМХО.

Откуда эта цитата? Хочу полностью почитать.

Сообщение от sshsecurity

PendiKryak,
а как же платежная функция задатка? По "в будущем между сторонами соглашения о задатке будет заключен договор купли-продажи на таких-то условиях" нет обязанности уплатить денежные средства...

Да кто его знает? Это ж не я придумала. Ну, вообще предварительный договор - предварительный к тому, который содержит такую обязанность)))).

[sshsecurity]

PendiKryak,
В Постановлении ВАСа говориться как раз о том, что в случаях, как у нас - это не задаток, а аванс. Я их полностью поддерживаю


Так и получается, что обязанности заплатить именно по этому договору НЕТ.. соответственно платежной функции данный "задаток" не обеспечивает... соответственно это не задаток, а аванс!

[PendiKryak]

Сообщение от sshsecurity

PendiKryak,
В Постановлении ВАСа говориться как раз о том, что в случаях, как у нас - это не задаток, а аванс. Я их полностью поддерживаю


Так и получается, что обязанности заплатить именно по этому договору НЕТ.. соответственно платежной функции данный "задаток" не обеспечивает... соответственно это не задаток, а аванс!

В данном случае - не согласна, поскольку продавец не в курсе, он и не пощупал денег. И иск не к продавцу, а к Васе Пупкину. Я думаю, если что, и продавец откажется от сделки, риэлтор сам вернет деньги (репутация и все такое) но, конечно, не в двойной сумме.

[Artem_ru]

Сообщение от PendiKryak

Можно квалифицировать как договор. Но договор НЕЗАКЛЮЧЕННЫЙ что ли?

Заключенный даже если предметом договора является жилое помещение.

Сообщение от PendiKryak

Откуда эта цитата? Хочу полностью почитать.

Постановление ВАС о будущей недвижимости.

[Artem_ru]

Сообщение от sshsecurity

PendiKryak,
В Постановлении ВАСа говориться как раз о том, что в случаях, как у нас - это не задаток, а аванс. Я их полностью поддерживаю


Так и получается, что обязанности заплатить именно по этому договору НЕТ.. соответственно платежной функции данный "задаток" не обеспечивает... соответственно это не задаток, а аванс!

Ничто не мешает сторонам в таком договоре придать авансу свойства задатка. Если суд про это не пишет совсем не означает, что так нельзя сделать.

[sshsecurity]

PendiKryak,
данный случай - вообще не обсуждается, т.к. риэлтор не имел права вообще деньги брать...
Мы говорим о теории)))


Artem_ru,
Как это стороны могут авансу придать свойства задатка? Только путем изъятия слова "задаток" и обозвав его различным "штраф", "доп. платеж"... но это уже будет не ЗАДАТОК как средство обеспечения, а просто конструкция штрафных санкций...

[Жентос]

По-моему если риэлтор расписался как продавец, то это мошенничество, со всеми вытекающими. А если расписывался продавец, то на кой отдавать деньги риэлтору?

[PendiKryak]

Сообщение от Жентос

По-моему если риэлтор расписался как продавец, то это мошенничество, со всеми вытекающими. А если расписывался продавец, то на кой отдавать деньги риэлтору?

Да нет тут никакого мошенничества. Просто доверенности нет. Комиссия оговаривается с продавцом, как правило. Небольшое лукавство просто.

Почитаю это постановление интересное - отстала от жизни немножко.

[sshsecurity]

Жентос,

Уголовки тут пока нет...
Представьте - у меня есть друг, у него авто Ягуар 2011 г.в... двигатель 4,5 литра.. 240 лс. .. и Я заключаю с вами договор, по которому обязуюсь продать Вам 01.05.2012 года Ягуар... Все... И не важно, что на момент заключения договора у меня нет Ягуара..



PendiKryak,
а вы у нас юристом трудитесь?

[Artem_ru]

Сообщение от sshsecurity

Artem_ru,
Законодательство одно для всех.. ГК не отличается для судов разных юрисдикций(не очень красивый оборот, но самый понятный))...

Поверьте мне, в судах общей юрисдикции вопросы в большинстве случаев решаются по понятиям, и там очень брезгливо относятся к разъяснениям высшего арбитражного суда. По одном и тому же вопросу практика может быть самая противоположная.

А касательно ГК РФ - в арбитраже судебная практика ушла далеко от норм ГК, часто давая прямо противоположное регулирование, так что ГК РФ сам по себе уже не надежный источник.

Скоро будет новый ГК, по крайней мере часть 1, к концу года обещают принять в третьем чтении (мне с трудом в это вериться). И тогда будет у нас суперфиции, эмфитевзис, право вещных выдач, соседское право и прочие фишки римских юристов. Еще хотят покончить с ООО и ОАО (ЗАО).

[sshsecurity]

Artem_ru,
это все понятно... но практика преимущественно по этим спорам старая...

[Жентос]

Сообщение от sshsecurity

Я заключаю с вами договор, по которому обязуюсь продать Вам 01.05.2012 года Ягуар... Все... И не важно, что на момент заключения договора у меня нет Ягуара..

если не говорить юридическим языком, речь идёт об обещаниях, не обеспеченных ничем, а также об упущенной выгоде покупателя. Суть задатка осталась той же - покупатель заплатил и ждёт сделки. Сомневаюсь, что он не может рассчитывать на возмещение двойной стоимости, если не сказать больше. Опять же, юридически я в этом вопросе не очень подкован, но думаю, что речь не только о законодательстве в сфере сделк с недвигой, но и о договорных отношениях в принципе.

[PendiKryak]

Сообщение от sshsecurity

PendiKryak,
а вы у нас юристом трудитесь?

Жаль, что незаметно)))
Я в отпуске по уходу пока. А вообще, конечно.

[sshsecurity]

Жентос,
упущенной выгоды нет до даты, когда стороны должны были заключить договор основной. Задатком отношения в сфере недвижимости обеспечиваться не могут


PendiKryak,
=) я имел ввиду в какой области вы работаете))

[PendiKryak]

Сообщение от Жентос

а также об упущенной выгоде покупателя. Суть задатка осталась той же - покупатель заплатил и ждёт сделки.

Покупателя никто не освобождает от необходимости быть осмотрительным, передавая деньги кому попало, он не может потом утверждать: "А мне сказали, а я думал..."
Как говорится: сам виноват.

sshsecurity, адвокат, по гр. делам.

[alecs8080]

всем спасибо, деньги забрали без всяких судов, как давали то и забрали