Берём кредит и покупаем квартиру. Какие прогнозы цен на недвижимость???

[voproseg]

Сообщение от Серый Ангел

Вы ошибаетесь. Многим физическим лицам кредит очень выгоден. И без всякого роста цен на недвижимость. Когда я брал кредит на квартиру то ежемесячные проценты по кредиту были меньше той суммы, которую я платил до этой покупки за съем жилья.
Просто, беря кредит, нужно брать в руки калькулятор и считать что вы выгадаете и сколько из этого отдадите банку.

Если так, то да.
Не учла этот вариант, так как в Москве, сколько я ни считала, проценты (только проценты!) были в два раза больше, чем съем квартиры.

[voproseg]

Сообщение от Серый Ангел

Банку предпочтительнее, чтобы вместо оплаты очень небольшого количества оставшихся процентов, ему вернули сумму денег, которую он тут же кредитует кому-нибудь другому, под значительно более высокий процент.

Откуда такая информация - что банку предпочтительнее именно это?
И откуда предположение, что другому он даст те же деньги под значительно (!) более высокий (!) процент?

[voproseg]

Сообщение от Серый Ангел

Посчитал на калькуляторе.

При эффективной ставке от 13% и выше (не забываем про страховку которая обычно добавляет порядка 1% к эффективной ставке) выгоднее брать кредит на больший период. Например, если вы вместо того, чтобы взять в кредит миллион на 10 лет и платить ежемесячно 14 тысяч с копейками возьмете его на 20 лет и будуте отдавать те же 14 тысяч используя остаток для досрочного погашения, то при ставке в 13% отдадите этот кредит за 9 лет и 10 месяцев.

При ставке 12% и ниже чуть выгоднее брать на меньший срок. Но тут стоит учитывать другие факторы. Кому-то психологически проще откладывать деньги, если обязатьельно нужно выплатить. Кому-то наоборот лучше иметь маленький платеж, чтобы не влипнуть в случае потери работы и тому подобного.

Не поняла, как вы это посчитали.

[Серый Ангел]

Сообщение от voproseg

Откуда такая информация - что банку предпочтительнее именно это?
И откуда предположение, что другому он даст те же деньги под значительно (!) более высокий (!) процент?

При аннуитетных платежах сначала большую часть ежемесячного платежа составляет процент, но со временем сумма идущая на проценты уменьшается, а сумма идущая в погашение долга увеличивается. Почти любой ипотечный калькулятор может вам это показать. Эффективная процентная ставка банка неравномерна. Сначала вы платите более высокий процент, потом более низкий, чем заявленная ставка. Сумма процентов полученная за первую половину срока кредитования раза в два больше чем за вторую. С некоторого момента времени реальный процент получаемый банком становится ниже прописанной в договоре ставки. Ну и вообще он постоянно уменьшается.

Конечно есть еще и дифференцированные платежи, но они значительно более редки.

Сообщение от voproseg

Не поняла, как вы это посчитали.

При помощи экселя. Взял данные из ипотечного калькулятора, которых в интернете вагон и маленькая тележка. Прописал несколько примитивных формул. И все. Ничего сложного. Математика школьного уровня.

[voproseg]

Сообщение от Серый Ангел

При помощи экселя. Взял данные из ипотечного калькулятора, которых в интернете вагон и маленькая тележка. Прописал несколько примитивных формул. И все. Ничего сложного. Математика школьного уровня.

Мои познания в математике не позволяют мне найти логического объяснения рубежу в 14%, который вы упомянули.

И зачем тащить в эксель данные ипотечного калькулятора, ведь сам этот расчет можно в эксель заложить. Математика школьного уровня.

[voproseg]

Сообщение от Серый Ангел

При аннуитетных платежах сначала большую часть ежемесячного платежа составляет процент, но со временем сумма идущая на проценты уменьшается, а сумма идущая в погашение долга увеличивается. Почти любой ипотечный калькулятор может вам это показать. Эффективная процентная ставка банка неравномерна. Сначала вы платите более высокий процент, потом более низкий, чем заявленная ставка. Сумма процентов полученная за первую половину срока кредитования раза в два больше чем за вторую. С некоторого момента времени реальный процент получаемый банком становится ниже прописанной в договоре ставки. Ну и вообще он постоянно уменьшается.

Ах, вот как вы считаете! Это неправильно.
Уменьшаются процентные платежи только вместе с суммой основного долга. И процент никогда не "становится ниже прописанной в договоре ставки". Он всегда равен именно ей.

Просто так как вы основной долг погашаете (который банк потом кому-то другому и отдаст), у вас уменьшается абсолютная сумма процентов тоже - но не сама процентная ставка.

Вы НИКОГДА не платите ни более высокий, ни более низкий процент, чем заявленная ставка. Это было бы незаконно.


Я же написала выше, как рассчитываются проценты. Ипотечный калькулятор считает именно так.

[Грефонофикс]

Сообщение от fenya59

11,75%

Вы являетесь зарплатным клиентом,раз такой небольшой процент?Очень хорошие условия!

[element]

правило одно:
1. Просчитать собственную жизнь ббез ипотеки, а для этого надо хотя бы некотрое время вести учет расходов. Иначе потом можете неприятно удивиться.
2. Просчитать несколько вариантов ипотеки ( размер взноса, разные банки)
...и принимать решение..например, копить первоначальный взнос и снимать...

[Diego]

Интересный поворот. Доигрались с пиаром роста, сокращеним предложения товарищи инвесторы и и риелторы. Теперь сами же риелторы пытаются запустить обратный процесс вроде - и пиарят падение :-)

Уже сами риелторы на уважаемых ресурсах пишут что рублевые цены на жилье достигли потолка, и дальше будут только падать.
http://www.irn.ru/news/52242.html

Суть статьи -
В Москве резко упало число построенных домов - на 40% вроде по сравнению с прошлым годом. А цены не выросли нифига. Вывод статьи, кстати, тот же к которому и я пришел - цены просто жестоко оторвались от реального платежеспособного спроса - массовый покупатель банально не имеет возможности по таким ценам брать, даже с учетом ипотеки.

А значит либо должны доходы вырасти очень существенно у большинства потенциальных покупателей, что мягко говоря маловероятно в ближайшее время, либо цены на жилье начнут неслабое падение до величин, которые смогут "тянуть" большинство потенциальных покупателей.

Приведу несколько цитат из статьи про которую написал:

Почему же фундаментальный экономический закон (сокращение предложения приводит к росту цен) больше не работает на московском рынке недвижимости? Как писали специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» еще осенью 2008 г., все дело в очень высокой стоимости жилья в Москве.

«Эластичность спроса, когда при уменьшении объема предложения можно симметрично повышать цену, не беспредельна. Рано или поздно наступает порог, когда цена не может быть выше даже при сведении предложения к нулю. Похоже, что именно такого рубежа и достиг рынок недвижимости Москвы», – констатировал www.irn.ru в статье «Сокращение строительства в Москве больше не сможет поднимать цены».

Проще говоря, цены на столичные квартиры достигли астрономических высот и перестали быть доступны подавляющему большинству потенциальных покупателей, даже с учетом ипотеки. «А потому даже если вообще не строить, то покупать все равно смогут только единицы, и им вполне хватит предложений вторичного рынка», – отмечает руководитель www.irn.ru Олег Репченко.

По опыту - ресурс административный есть у крупных инвесторов и крупных игроков, и могут в принципе тянуть с развязкой и падением цен наверно какое-то время у нас - ведь тянули последние годы же. Но вот факт налицо, и я и сам об этом писал. Цены на жилье оторвались от доходов большинства населения очень круто. Остается только ждать неминуемой развязки, как мне кажется.

[RUR]

В зависимости от региона доступность ипотеки сильно варьируется. Житель Москвы, чтобы потянуть ипотеку, должен иметь ежемесячный доход на уровне 70 тыс. руб., житель Санкт-Петербурга – 42 тыс. руб., а, например, Мурманской области – 11,7 тыс. руб. В итоге ипотека оказывается наиболее доступной в отдаленных уголках страны, где ее формально могут позволить себе чуть ли не 50–60% работающих граждан, а в крупных и центральных регионах она становится настоящей роскошью.
Подробнее: http://www.ng.ru/economics/2011-07-08/4_ipoteka.html

Вот такие дела, как видим бесплатного сыра нет даже в мышеловке. Что касается цен на недвигу, моё мнение что продавцы будут держать цены до последнего и только тогда, когда им станет накладно содержание, они опустят цены до реальных.

[mark_l]

Сообщение от Diego

Цены на жилье оторвались от доходов большинства населения очень круто. Остается только ждать неминуемой развязки, как мне кажется.

А тот момент, что отношение средней цены квадратного метра к средней зарплате в Москве более чем в 2 раза привышает аналогичное соотношение в Воронеже ни на какие мысли не наводит?

[RUR]

http://realty.newsru.com/article/17Jun2011/ipoteka

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) хочет кредитовать пожилых людей под залог имеющегося у них жилья. После их смерти долг погасят наследники или квартира отойдет кредитору. Об этом варианте кредитования рассказал гендиректор АИЖК Александр Семеняка в интервью газете "Ведомости".

Так называемый "обратный кредит" перечисляется не весь сразу, а определенными порциями каждый месяц, как дополнительная пенсия, рассказывает он: "Долг растет, на него начисляются проценты, а погашается это все один раз - после смерти. Таким образом, человек как бы "проживает" свою квартиру".

- АИЖК разработало ипотечный паспорт


Когда заемщик умрет, заложенное жилье продается, кредит гасится, а оставшаяся сумма достается наследникам.

Жуть!

[valt1406]

Сообщение от mark_l

А тот момент, что отношение средней цены квадратного метра к средней зарплате в Москве более чем в 2 раза привышает аналогичное соотношение в Воронеже ни на какие мысли не наводит?

дьявол как всегда в деталях)))) в данном случае в слове средней. не надо объяснять что такое средняя?)))

[mark_l]

Сообщение от valt1406

дьявол как всегда в деталях)))) в данном случае в слове средней. не надо объяснять что такое средняя?)))

А Вы уж потрудитесь. Чем данная "деталь" в Воронеже отличается от данной "детали" в Москве?

[RUR]

Сообщение от 36-я Авеню

А так, с нашими нищенскими пенсиями для кого это единственный способ достойно встретить старость.

Таки они встретят старость достойно и очень быстро.

[RUR]

В том то и дело что тенденция к выскребыванию последних крох наводит на мрачные мысли. Там где так называемый "бизнес"забил все извилины нет места морали. Точнее она проста мораль сей басни-не выживаешь значит ты не нужен, значит ты этого заслужил или что-то в этом роде. А еще лучше подтолкнуть этого слабого незаметно, как раз самое то. Когда кончатся все лакомые куски что будет? Поедание друг друга как пауки в банке? Что в принципе уже происходит...

[voproseg]

Сообщение от RUR

Может я неправильно считаю, но в доход 70 тысяч с ипотекой в Москве никак не уложиться.

Квартира (самая обычная, но внутри города) стоит миллионов 6-7. Итого, допустим наскребли мы на первоначальный взнос миллиона полтора. В кредит берется минимум 4,5.

Если процентная ставка самая прекрасная - 10%, то ТОЛЬКО ПРОЦЕНТОВ будет набегать за год 450 тысяч, это 37,5 тысяч в месяц. Чтобы еще что-то погашать, платеж будет 50 тысяч в месяц. А жить на 20?

А если процентная ставка 12%, то проценты 45 тысяч в месяц.

Как это потянуть с зарплатой в 70 тысяч, может мне кто-то объяснит?

[voproseg]

Сообщение от mark_l

А тот момент, что отношение средней цены квадратного метра к средней зарплате в Москве более чем в 2 раза привышает аналогичное соотношение в Воронеже ни на какие мысли не наводит?

Расскажите подробнее - сколько средние зарплаты, и сколько квадратные метры?

[mark_l]

Сообщение от voproseg

Расскажите подробнее - сколько средние зарплаты, и сколько квадратные метры?

Все из прессы и других открытых источников. По Воронежу - 35/20. По Москве 150/40.

[voproseg]

Сообщение от mark_l

Все из прессы и других открытых источников. По Воронежу - 35/20. По Москве 150/40.

Понятно. Скажите, по вашим ощущениям - многие получают в Воронеже 35 тысяч? Насколько это "обычная" зарплата?

Что-то мне кажется, 150 для москвы - это завышено.

Можно пойти от другого - от аренды. В Воронеже аренда однокомнатной квартиры без изысков равна 7-8 тысячам примерно. В Москве - 23-25.

По таким подсчетам средняя з\п в москве должна быть где-то 115-125 тысяч, чтобы сохранялось то же соотношение к аренде... только мне кажется даже 100 - не средняя для москвы.

[MiSchu]

voproseg, 35 тыс. помоем про стоимость 1 м2. также как и 150 по Москве

[voproseg]

Сообщение от MiSchu

voproseg, 35 тыс. помоем про стоимость 1 м2. также как и 150 по Москве

Ой .
Все, теперь понятно. В Воронеже купить жилье гораздо легче.

Звиняйте, не сориентировалась.

[mark_l]

Сообщение от voproseg

Понятно. Скажите, по вашим ощущениям - многие получают в Воронеже 35 тысяч? Насколько это "обычная" зарплата?
Что-то мне кажется, 150 для москвы - это завышено.

Я говорил про отношение цены квадратного метра к зарплате.

[voproseg]

А 20 тысяч - действительно обычная зарплата для воронежа? Не мало?

Посмотрела цены в Мск - от 160 тысяч за м2.

[mark_l]

Сообщение от voproseg

Ой .
Все, теперь понятно. В Воронеже купить жилье гораздо легче.

Звиняйте, не сориентировалась.

Если брать отношение стоимости квадратного метра к средней зарплате, то однозначно да. Но есть некоторые "нюансы". Например - сколько человек может реально откладывать с зарплаты на квартиру. Есть ли где ему жить в настоящий момент (у родителей например). Копит ли он один или вместе с мужем/женой, есть ли дети и т.д.
И кстати, если посмотреть эти расклады, то если негде жить (необходимо снимать жилье) - то по деньгам получается экономически выгодно сразу же жениться/выходить замуж. Ну а детей в районе 30...

[mark_l]

Сообщение от voproseg

А 20 тысяч - действительно обычная зарплата для воронежа? Не мало?

Посмотрела цены в Мск - от 160 тысяч за м2.

Средняя официальная - да. Ну так и в Москве, как мне кажется, побольше 40 будет на нос в среднем. Ну а по Москве по квартирам - смотря по каким районам. Тоже сейчас посмотрел - по самым дешевым от 140 начинается.

[voproseg]

Сообщение от mark_l

Средняя официальная - да. Ну так и в Москве, как мне кажется, побольше 40 будет на нос в среднем.

Да, в Москве думаю больше, конечно. Тысяч по 50-70 думаю люди зарабатывают. Если говорить в среднем, то есть что можно получить почти наверняка.
А в Воронеже - тысяч по 30-40?

[maximk]

Из Воронежской 20-ки вся она целиком уйдет на прожить. Еда, одежда, коммунальные, причем это довольно бюджетненько будет (это без аренды, потому как тогда вообще не хватит тупо денег). В Москве, имхо, зарплата соответствующая Воронежской 20-ке это где-то ближе 60, все же. И при этом там также можно прожить на эту 20-ку, ну чуть больше с учетом транспорта и коммунальных (еда+одежда также или незначительно больше).
В итоге Москвич сможет отложить хоть сколько-то, а Воронежец в полном пролете, пока не начнет зарабатывать хотя бы 40.

[voproseg]

Сообщение от maximk

Из Воронежской 20-ки вся она целиком уйдет на прожить. Еда, одежда, коммунальные, причем это довольно бюджетненько будет (это без аренды, потому как тогда вообще не хватит тупо денег). В Москве, имхо, зарплата соответствующая Воронежской 20-ке это где-то ближе 60, все же. И при этом там также можно прожить на эту 20-ку, ну чуть больше с учетом транспорта и коммунальных (еда+одежда также или незначительно больше).
В итоге Москвич сможет отложить хоть сколько-то, а Воронежец в полном пролете, пока не начнет зарабатывать хотя бы 40.

А кем нужно работать и с какой квалификацией, чтобы 20 получать в Воронеже? Мне кажется, это все же ближе к 40 для Мск. А с 40 тоже ничего не отложить, там 20-25 только на съем жилья уйдет.

[mark_l]

Сообщение от maximk

Из Воронежской 20-ки вся она целиком уйдет на прожить. Еда, одежда, коммунальные, причем это довольно бюджетненько будет (это без аренды, потому как тогда вообще не хватит тупо денег). В Москве, имхо, зарплата соответствующая Воронежской 20-ке это где-то ближе 60, все же. И при этом там также можно прожить на эту 20-ку, ну чуть больше с учетом транспорта и коммунальных (еда+одежда также или незначительно больше).
В итоге Москвич сможет отложить хоть сколько-то, а Воронежец в полном пролете, пока не начнет зарабатывать хотя бы 40.

Ну если красной икрой каждый день на завтрак баловаться - то да, 20-ки оно только на прожить хватит. А так - еще и 5-ку отложить можно будет, снимая квартиру. А вот в Москве снять квартиру сильно подороже выйдет. Останется в лучшем случае таже 5-ка. С 40. Почему это их нужно увеличивать до 60? Мы берем объективный показатель - среднюю зарплату. Она вот такая и никакая иначе. Но это если расклад такой, что один и негде жить. В других раскладах несколько подругому получается...