Берём кредит и покупаем квартиру. Какие прогнозы цен на недвижимость???

[RDS]

vitus,
Да шоже за тупь такая... Что за профонация фактов... поубывал-бы чес слово...
ЗАЧЕМ ВЫ считаете новостроящееся жилье на КАЖДОГО жителя области???
НУ ЗАЧЕМ?? ЧТО ЭТО ВАМ ДАЕТ????
НИЧЕГО!
Кроме криков: "Мы ничего не строим!!!"

Хотите открою волшебную тайну??? В Воронежской области 99,999% населения обеспечены жильем!!!! Вот как-то никто на улице не валяеться и не замерзает!! А вы прекрасно знаете, что у нас 9 месяцев в году зима и ночью на улице в это время спать нельзя...
Однако, что-то трупов я сегодня, идя на рботу не видел, значит жильем обеспечены ВСЕ!!!
И нехер тут считать новые метры НА КАЖДОГО, каждому они не нужны!

Вот я тут высказал предложение давать квартиры/дома молодоженам. Ты посчитай сколько свадеб в год в Воронеже, а сколько из них ИМЕННО "впервые" когда и жених и невеста ПЕРВЫЙ раз выходят замуж? Вот им и давать бесплатно квартиры.
На такую программу всем квадратных метров хватит!!! И рынок жилья практически исчезнет, ибо на нем остануться только те кто МОНОГО заработал и готов купить ШИКАРНОЕ жилье по ЛЮБОЙ цене. Либо варианты, когда произешел развод и необходимо разъехаться, тогда дополнительное жилье опять придеться покупать за большие деньги!!!! В любом случае вариантов много.

[Basis]

Сообщение от vitus

Значит по Воронежу не 0,5 , а 1 метр - не велика разница.

А какую величину Вы не считаете маленькой?

[Harry]

Valmont, по первому - время покажет цена земли выросла за 4 года во всем мире...

Сообщение от Valmont

снижение ипотечного кредитования на вторичном рынке приведёт к снижению спроса со всеми вытекающими

откуда возьмётся вторичка пустующая на продажу?

Сообщение от Valmont

Речь об экономической рентабельности, учитывающей инфляционный фактор.

выражайся тогда ясней но россия не привыкла работать ниже 25%

Сообщение от Valmont

Смех без причины - признак...

на протяжение 10 лет йена достаточно четко привязана к доллару в соотношение 1 к 100, коле6анияия не более 10% нынешний "взлет" ее еще не показатель кардинальных перемен ибо основной рынок сбыта - это сша... амерам выгодно завышение йены, как в прочим и евро относительно своего курса и не более...

[Harry]

Сообщение от vitus

Значит по Воронежу не 0,5 , а 1 метр - не велика разница.

ну так я и считал... даже исходя из этого и имеющихся 58 млн кв м в области рынок скоро насытится (при нынешней потребности) дальше начнут увеличивать потребность возможно до евронорм по ЖП на душу населения

[Basis]

Сообщение от INFOLINE

Чёйто я уже сомневаться стал, что цены вниз улетят. Точнее, стал не так категоричен, как пару десятков постов назад
ПыСы: Без утверждений, мысли в слух

Я в последнее время слежу за количеством объявлений на Вашем сайте, так вот по воронежу за последний месяц где-то на 10% повысилось количество объявлений. Не знаю, как это интерпретировать, просто как-то видел, что количество резко сократилось, наверное базу прошерстили и привели в порядок. На сколько данные реальны?
Цену будут держать до последнего момента и потом она резко понизится.
Как пример: тут писали, что человек продаёт свою и хочет купить бОльшую с доплатой. Риэлтор ему говорит - не снижай, хотя уже полгода ищут покупателя. Но если он скинет цену на свою, то ему не хватит денег на доплату. Тут нужно комплексно снижать цену по все цепочке, а это врятли возможно, кто-то обязательно будет против.
ИМХО в текущей ситуации, если цена и будет снижаться, то быстро и стремительно...
Если смотреть с позиции инвестора, а под инвестором я подразумеваю человека, который купил квартиру с целью заработать, а не просто куда-то вложить деньги, то ему сейчас неуютно. Скорее всего ему надо-было раньше деньги вытаскивать из бетона и вкладывать во что-то другое. Если цена пойдет вниз, то он обязательно продаст её, чтобы вложить туда, где можно получить прибыль, иначе он не "инвестор".

[Valmont]

Сообщение от Harry

откуда возьмётся вторичка пустующая на продажу?

Что значит - откуда? Сейчас (и раньше) она же откуда-то берётся.

[Archy]

Сообщение от Basis

Если цена пойдет вниз, то он обязательно продаст её, чтобы вложить туда, где можно получить прибыль, иначе он не "инвестор".

спорно.... при обвале лучше ее (квартиру) придержать, чем за бесценок отдавать

[Basis]

http://www.vrx.ru/new/3604.html
Цитаты: "В каждом регионе будет выкупаться разное количество квартир — пропорционально числу очередников-военных. В каком регионе сколько именно выкупят и по какой максимальной цене, будет сообщено на сайте Министерства регионального развития. Конкурс будет проводиться методом запроса котировок (поставщики присылают заявки, заказ получает тот, кто предложит меньшую цену). Чиновники будут ориентироваться на среднерыночную стоимость, определяемую Минрегионом для каждого субъекта"
А вот и "среднерыночная" стоимость:
Средняя рыночная стоимость стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья по субъектам Российской Федерации на третий квартал 2008 года (в рублях)*
Центральный федеральный округ
Белгородская область — 25 200
Воронежская область — 22 800
Курская область — 20 300
Липецкая область — 26 100
г. Москва — 67 750
Московская область — 40 050
Данные: http://rg.ru/2008/07/03/a239311.html

[Harry]

Сообщение от Valmont

Что значит - откуда? Сейчас (и раньше) она же откуда-то берётся.

Сообщение от Harry

она не строится она высвобождается после пагрейда в первичку...

как то так (добавь сюда кубышки, их роль так же присутствует на рынке)... соответственно не проапгрейдив ЖП одними (а как всем понятно что без ипотеки это сделать очень трудно) мы не получим свободную вторичку... кубышки массово появятся на рынке только после того как будет ясно что пришел тот самый зверек...

[Basis]

Сообщение от Archy

спорно.... при обвале лучше ее (квартиру) придержать, чем за бесценок отдавать

Т.е. придержать, надеясь, что цены потом вернутся на прежние позиции?
Если будет обвал, то по идее потом будет подъем, а вот при подъеме можно заработать, и не факт, что недвижимость при этом будет самым лучшим инструментом...

[INFOLINE]

Почитав посты и поразмыслив над всем этим - прихожу к выводу, что вероятность падения цен - такая же, как и роста.
В Воронеже сейчас спрос и предложение разбегаются в разные стороны и это обязательно скажется на ценах в начальном периоде. Локомотивом этого процесса будет вторичный рынок. Строители не будут скидывать цены до "потребительской планки", я в этом уверен. Они будут держаться до последнего, лишь незначительно корректируя цены.
Почему я так резко сменил позицию? Я вижу процессы разрешения кризиса. Опасность дефляции в стране очень высока, а процесс этот не управляем и по сути означает "кирдык". Я вижу что они пытаются противодействоватьт этому и в том числе отпуская рубль в свободное плавание. А далее нас ожидает эмиссия и скорее всего гипер-инфляция. Дальше не трудно увидеть результаты всего этого. В конечном счете, это приведет к материализации денег.

[element]

Сообщение от INFOLINE

Почитав посты и поразмыслив над всем этим - прихожу к выводу, что вероятность падения цен - такая же, как и роста.
... Строители не будут скидывать цены до "потребительской планки", я в этом уверен. Они будут держаться до последнего, лишь незначительно корректируя цены.
Почему я так резко сменил позицию? Я вижу процессы разрешения кризиса. Опасность дефляции в стране очень высока, а процесс этот не управляем и по сути означает "кирдык". Я вижу что они пытаются противодействоватьт этому и в том числе отпуская рубль в свободное плавание. А далее нас ожидает эмиссия и скорее всего гипер-инфляция. Дальше не трудно увидеть результаты всего этого. В конечном счете, это приведет к материализации денег.

Уважаемый INFOLINE! Можно к описанному Вами сценарию развития событий добавить сценарии ПОВЕДЕНИЯ (я бы даже назвал СТРАТЕГИИ) пару-тройку типовых покупателей. Думаю далеко не каждый однозначно понимает описанные Вами процессы до уровня ПРИМЕНЕНИЯ на своей личной ситуации.
Например. что мне было бы интересно понять:
1. Тип 1: Покупатель не имеющий достаточно денег. максимум на первый взнос 10-30%.
2. Тип 2: Покупатель имеющий достаточно денег на покупку желаемой квартиры для ПРОЖИВАНИЯ.
3. Тип 3: Покупатель уже купивший квартиру в ипотеку при минимальном первоначальном взносе 0...20%.
Вопрос: какие оптимальные варианты поведения каждого из типов покупателя, если они хотят приобрести (или сохранить) жилье для ПРОЖИВАНИЯ.
Насколько я понимаю, существуют следующие, описанные Вами, сценарии:
1. Сценарий 1: Цены в рублях опустяться на 20% (30%?) в течении 2009 года. Гиперинфляции нет. (Дальше не имею знаний уточнять).
2. Сценарий 2: Цены в рублях не опустяться больше 2-5% "статистических" до весны-лета 2009 года. Гиперинфляции нет. (Дальше не имею знаний уточнять).
3. Сценарий 3: Гиперинфляция. (Когда? Какие признаки?)

[element]

Сообщение от Valmont

Так же смешно, как год назад сказать, что в июле 2008 нефть будет стоить $140 за баррель.
... ...

Уважаемый Valmont!
Ваше видение развития ситуации в разрезе "вариант развития"-"стратегия покупателя, которому нужна квартира для жизни".
Например. что мне было бы интересно понять:
1. Тип 1: Покупатель не имеющий достаточно денег. максимум на первый взнос 10-30%.
2. Тип 2: Покупатель имеющий достаточно денег на покупку желаемой квартиры для ПРОЖИВАНИЯ.
3. Тип 3: Покупатель уже купивший квартиру в ипотеку при минимальном первоначальном взносе 0...20%.
Вопрос: какие оптимальные варианты поведения каждого из типов покупателя, если они хотят приобрести (или сохранить) жилье для ПРОЖИВАНИЯ.
Какие сценарии возможны?
Или Вы не беретесь сейчас прогнозировать?

[element]

Еще инетересный вопрос. Выиграли ли те, кто подписался под ипотеку?
Насколько я понимаю, они в выигрыше, если:
1. будет гиперинфляция.
2. цены на квартиры продолжат рост.
Какой вариант поведения выберут банки?

[Streg]

Сообщение от RDS

Хотите открою волшебную тайну??? В Воронежской области 99,999% населения обеспечены жильем!!!! Вот как-то никто на улице не валяеться и не замерзает!! А вы прекрасно знаете, что у нас 9 месяцев в году зима и ночью на улице в это время спать нельзя...
Однако, что-то трупов я сегодня, идя на рботу не видел, значит жильем обеспечены ВСЕ!!!
И нехер тут считать новые метры НА КАЖДОГО, каждому они не нужны!

Улыбнул.... Что в твоем понимании обеспечены жильем? по 2 - 3 квадрата? Пусть даже и 11, но с мампой и папой? Не знаю откуда цыфры, но лично у меня 30 % знакомых не имеют своей квартиры, у остальных - либо наследство от бабушки, либо родители купили, либо ипотеку взяли.. ( хочу уточнить, что у меня друзья относятся к среднему классу). А если брать всех, то этот процент намного выше!

[Archy]

Сообщение от Streg

30 % знакомых не имеют своей квартиры

Сообщение от Streg

хочу уточнить, что у меня друзья относятся к среднему классу

что это за средний класс который жилья своего не имеет....

[Streg]

Сообщение от element

Например. что мне было бы интересно понять:
1. Тип 1: Покупатель не имеющий достаточно денег. максимум на первый взнос 10-30%.
2. Тип 2: Покупатель имеющий достаточно денег на покупку желаемой квартиры для ПРОЖИВАНИЯ.
3. Тип 3: Покупатель уже купивший квартиру в ипотеку при минимальном первоначальном взносе 0...20%.

Тип 1. Тут 2 варианта,
1. - Подать документы на Ипотеку, если банк дас добро, то внимательно следить за рынком, если повезет, то успеешь войти в него на дне ( или купить у паникера, который сделает большой дисконт), и приобрести квартиру за минимальные деньги... Когда банк дает добро на Ипотеку , у тебя есть 3 месяца на поиск варианта, а потом можно повторно подать, и так пока не найдешь хороший вариант.
2 - Банк отказывает в Ипотеке, тогда ничего не делай, просто живи и не парься.
Тип 2. См Тип 1 вариант1, только без ипотеки.
ТИП 3. - Не парься и живи, ничего ты уже изменить не можешь, в долгосрочной перспективе - только выйграешь. Начнешь заморачиваться - только проиграешь.

Вообще, по моему мнению, ближайшие полгода- год на квартирах можно неплохо съэкономить, но тут главное не пропустить момент, а то есть хороший шанс прое - ть накопления, и квартиру не купить и деньги все потерять... такие моменты уже в нашей стране пару раз были.

[Streg]

Сообщение от Archy

что это за средний класс который жилья своего не имеет....

Я имею ввиду по зарплате, не совсем корректно выразился.

[element]

На мой взгляд урезанное описание. поэтому вопросы:

Сообщение от Streg

Тип 1. Тут 2 варианта,
1. - Подать документы на Ипотеку, если банк дас добро, то внимательно следить за рынком, если повезет, то успеешь войти в него на дне ( или купить у паникера, который сделает большой дисконт), и приобрести квартиру за минимальные деньги...

Под 25% годовых? Или отслеживать когда и % по ипотеке будет снижаться?
ЕСЛИ все так хорошо то ПОЧЕМУ банки выставили заградительные ставки? Ну нет денег с запада - давайте свои.

Сообщение от Streg

2 - Банк отказывает в Ипотеке, тогда ничего не делай, просто живи и не парься.
Тип 2. См Тип 1 вариант1, только без ипотеки.

Как это не парься? Жить то надо где-то.... а как же 10-30% взноса? ждать гиперинфляцию?

Сообщение от Streg

ТИП 3. - Не парься и живи, ничего ты уже изменить не можешь, в долгосрочной перспективе - только выйграешь. ....

Т.е. банки:
1. В случае гиперинфляции не будут пересматривать размер платежа?
2. В случае снижения стоимости хаты на 20...50% при сделанном взносе 10-30% не потребуют досрочного погашения?

[Basis]

Решение покупать/не покупать недвижимость сугубо индивидуально. Зависит от многих факторов, от размера зарплаты до температуры на луне. Пытаться выяснить какие-либо определенные критерии по определенным типам - бред. Т.е. какой был вопрос, такой и получили ответ.
Или Вы хотели выкладки на два-три страницы???


Да, понятие "средний класс" сейчас размыто как никогда. Я тоже себя причисляю к среднему классу, хотя своей хаты пока нет Но если те, у кого есть свои квартиры - это средний класс, то он в наше время достаточно большой

[element]

Сообщение от Basis

Решение покупать/не покупать недвижимость сугубо индивидуально. Зависит от многих факторов, от размера зарплаты до температуры на луне. Пытаться выяснить какие-либо определенные критерии по определенным типам - бред. Т.е. какой был вопрос, такой и получили ответ.
Или Вы хотели выкладки на два-три страницы???

Факторы перечислены. Поэтому 2-3 страницы думаю не требуется. "Какие-либо критерии" по "каким-либо" типам - это бред, согласен. Критерии и типы - я указал.

[Streg]

Сообщение от element

Под 25% годовых?

Под такой процент стоит брать только квартиру если цена очень выгодная, угадать тут тяжело. И вообще ипотеку, стоит брать, только если сможешь рассчитаться лет за 5.. иначе -очень рискованно.. Если ты рассчитываешь, что расплачиваться будешь лет 15, т.е. при небольшой доходе семьи, то вообще лучше переждать, чемм влазить в такие долги при таком неясном рынке. А в сбере сейчас разве не 18 %?

Сообщение от element

Как это не парься? Жить то надо где-то.... а как же 10-30% взноса? ждать гиперинфляцию?

А что ты еще можешь сделать, если негде взять деньги на остальные 70-90%?

Сообщение от element

Т.е. банки:
1. В случае гиперинфляции не будут пересматривать размер платежа?
2. В случае снижения стоимости хаты на 20...50% при сделанном взносе 10-30% не потребуют досрочного погашения?

Вообще банки не имеют права требовать чего либо, по крайней мере раньше не имели права, необходимо внимательно читать договор ипотеки.

[element]

Сообщение от Streg

...А в сбере сейчас разве не 18 %?
А что ты еще можешь сделать, если негде взять деньги на остальные 70-90%?
Вообще банки не имеют права требовать чего либо, по крайней мере раньше не имели права, необходимо внимательно читать договор ипотеки.

1. Сейчас в Сбере может и 18%, но и цена квартир не изменилась с момента, когда в сбере было 12%. Т.е. когда цена квартир снизиться (о чем говорится), то ставки видимо вырастут еще?
2. Ипотека: банк потребовал доплатить досрочно. Что делать?. Как минимум потребовать всю сумму банк имеет право по закону. Поэтому прописывать такой пункт в договоре видимо не посчитал нужным.

[element]

Сообщение от Streg

...
А что ты еще можешь сделать, если негде взять деньги на остальные 70-90%?
...

Купить доллары, евро.... товар какой-нить (машину).Т.е. прилагать уисилия, чтобы не обесценился взнос, а еще лучше - преумножался.

[Витя]

Сообщение от element

Т.е. банки:
1. В случае гиперинфляции не будут пересматривать размер платежа?
2. В случае снижения стоимости хаты на 20...50% при сделанном взносе 10-30% не потребуют досрочного погашения?

1 Наверное, в вопросе надо было сказать - размер процентной ставки?
В 90-99% - не будут. Могут пересмотреть только единицы, которые не захотят никому продаваться перед грозящим неминуемым крахом.
Дело в том, что даже если возможность увеличения банком % прописана в договоре, банку это, как ни странно звучит, не выгодно по нескольким причинам:

А) Экономически. При изменении условий договора в худшую для клиента сторону они обязаны доначислить «резерв на возможные потери по ссудам» т.н. РВПС. Методики расчета разные, в среднем в этом случае получится 10-20%. Резерв начисляется на расходы банка единовременно и сразу, и восстанавливается на доходы по мере погашения кредита.
Процентная ставка по новым кредитам сейчас повысилась примерно на 5% годовых. Предположим, в ближайшее время повысится еще на 5%.
Если ставку старого кредита повысят на эти 10% годовых, то "отбивать" единовременное увеличение РВПС в 10% придется примерно год, в 20% - примерно 2 года. (Точно рассчитывать сейчас для примера нет смысла). На протяжении этих 1-2 лет (в современных условиях самые нестабильные и непредсказуемые) о повышении доходов для банка речи не идет.

Б) Ухудшение условий кредитов повысит количество невозвратов со стороны части заёмщиков.

В) Имиджевая составляющая, одна из самых значимых в розничном бизнесе. Негативная информация о банке – новые потенциальные клиенты разбегутся.

Следовательно, пойти на повышение % могут только те, кому уже терять нечего, только нужен кеш для сиюминутного латания дыр.

2. Досрочное погашение, как уменьшение запланированных доходов, точно также невыгодно нормальному банку.

В этом случае сначала попросят увеличить залог. Причем, не обязательно другой недвижимостью. Тут может быть любое нормальное имущество заемщика, имущество третьих лиц, поручительства родственников или работодателя. Вариантов куча. Досрочное погашение – крайняя мера и насильно заставить погашать также банк не может, если это сразу не было прописано в договоре.

[Streg]

Сообщение от element

1. Сейчас в Сбере может и 18%, но и цена квартир не изменилась с момента, когда в сбере было 12%. Т.е. когда цена квартир снизиться (о чем говорится), то ставки видимо вырастут еще?

Ставки банков практически не зависят от цен на квартиры.

[Streg]

Сообщение от element

Купить доллары, евро.... товар какой-нить (машину).Т.е. прилагать уисилия, чтобы не обесценился взнос, а еще лучше - преумножался

1- е вопрос ставился про квартиру.
2- е тут тебе никто точно не скажет, что покупать, все перечисленное может дешеветь.

[element]

Сообщение от Витя

1 Наверное, в вопросе надо было сказать - размер процентной ставки?
....

спасибо за инфу, нигде не видел до этого ничего подобного

[Streg]

Баян, но вдруг кто не видел.

http://www.credit.ru/publication/5527

[element]

Сообщение от Streg

Ставки банков практически не зависят от цен на квартиры.

Имел ввиду общий фон, на котором будет происходить снижение стоимости квартир. Т.е. мне сейчас не совсем понятна ситуация: только ли отсутствие западных кредитов остановило ипотеку? Или банки на вопрос "а будут ли дорожать квартиры" однозначно ответили "нет" (то же и про стабильность доходов населения) и увеличили ставки. Т.е. в дальше, если цены на квартиры будут падать, то банк не будет выдавать ипотечный кредит, т.к. уменьшается стоимость залога.