Берём кредит и покупаем квартиру. Какие прогнозы цен на недвижимость???

[Streg]

INFOLINE, - прав в том, что строители не виноваты, точнее виноваты, но не только они. Мы живем в условиях рынка, если есть спрос, то есть и предложение.. Зачем строителям продавать квартиры по рублю, если у них по 2 заберут.... И это не их вина, что люди готовы платить такие деньги.. Когда желающих платить не будет, тогда и цены опустятся соответственно. И падать цена будет до тех пор, пока не восстановится равновесие.

А вообще меня удивляют люди, которые обвиняют весь мир.. но только не себя.. Многие кричат, что квартиры слишком дорогие... возможно, но кто сказал что они должны быть дешевыми? Кто сказал, что любой желающий мог себе ее легко купить? На нее надо заработать. Даже в Китае с ценами на недвижку в 10-ки раз дешевле чем у нас многие китайцы не могут себе позволить квартиру.
Так что, обвал цен на квартиры не означает, что они станут доступнее

[INFOLINE]

Не, даже не так. Я считаю, что спрос выйдет из ожидания и начнется нормальная работа. С учетом всего сказанного, скорее всего цены сильно не упадут (5-10%), а в дальнейшем наверное смогут вернуться на прежние уровни.
В общем главный посыл, что начнут покупать и это для рынка главное.

[INFOLINE]

Пусть даже найдут баланс на 10% ниже, главное что будут покупать и строить. В ином случае, через пару лет цены будут выше в разы.

[Waldemar_V]

Сообщение от INFOLINE

А если учесть что земля ~50-70 млн.,

Откуда взялись такие безумно завышеныые цифры? Сейчас объясню:
На днях мне рассказал знакомый зам. директора строительной компании следующее: При постройке и продаже одного дома в Воронеже (многоквартирного) доход составляет в среднем 120 млн. Но официально застройщик отчитывается, что он получил 15-20 млн. Стоимость участка вместе со всеми взятками не более 5 млн., далее, расходы на стройку составили 10 с лишним миллионов и прибыль по 1-2 тыс. руб. с метра. Вот - дебет с кредитом сошлись. Итого: официально отчитались и выходит, что прибыль совсем маленькая (кот наплакал). И вот "бедные" строители начинают всем плакаться - мол, себестоимость неимоверно высокая, взятки большие и т.д.
Но, вопрос? Где деньги Зин?
О том, куда исчезли 100 млн. рубликов полученных от реализации квартир в одном доме (90-100 и более квартир по 1-2-3 млн.) история умалчивает.
Выводы делайте сами.

А я уверен, что когда цена 1 кв. метра в Воронеже достигнет справедливых 10-14 тыс. руб., тогда и начнется покупка теми, кто еще будет в состоянии это сделать, но это будут единицы, т.к. в феврале-марте 2009 г. Штаты всех кинут с баксами (очень многие нахапались по 28-30 руб.), многие останутся без работы и куска хлеба, и ипотеку в 30 и более % будут брать только идиоты и самоубийцы.

[INFOLINE]

Сообщение от Waldemar_V

Откуда взялись такие безумно завышеныые цифры? Сейчас объясню:....

Цифры, это мы любим
С ходу - если вы найдете участок 0,7-1 га за 5 млн. р. дайте знать, дороже продадим, деньги разделим на всех участвующих в форуме. Реально в 10 раз дороже.
Для сведения, в самом центре сотка земли может достигать 100 зеленых тыров. В районе педа минимум 20. Чем больше участок, тем он эксклюзивней.
Из нашей же БД:
Участок Коминтерновский р-н Хользунова ул., 8,08 соток 10 500 000 р, СОТА (т:90-68-09).
Участок Коминтерновский р-н, Брянская ул., 7.4 сотки, 5 650 000 р, Цитадель (т:59-50-27)
В общем сделайте выборку и прозвоните. Ну и если можно, компанию зам. директора.
А вот из ваших же цифр:
Средний дом в 10000 кв.м. Продажная составляющая в идеале 370 млн. Итого себестоимость 250, то есть себестоимость квадрата выходит 25 тыров. Правильно?
Не трудитесь, не правильно. По крайней мере по общим цифрам такого делать не надо погрешность будет +-100%
Для такого дома, будут следующие расходы:
Участок 50 млн. Подключение коммуникация ~50 тыров на квартиру, итого - 5 млн. Отчисление городу - 10%, итого 25 млн. Чиновники любят всякие блага итого минус пусть 2 млн. Что выходит доп. расходов 8 тыров за метр.
В аттаче смета, тоже от одного знакомого директора

[redman]

Сообщение от INFOLINE

С ходу - если вы найдете участок 0,7-1 га за 5 млн. р. дайте знать, в десть раз дороже продадим, деньги разделим на всех участвующих в форуме. Реально в 10 раз дороже.

Поучаствовал в темке.

[INFOLINE]

Сообщение от redman

Поучаствовал в темке.

+1. Итого уже трое
45/3 будет по 15 млн на брата, желающие еще есть? )))))))))))))))))

[Streg]

INFOLINE, А меня, старого друга? посчитал? :-)

[redman]

так еще одного берем и я жду свои 9 миллионов. )))

[theau]

Сообщение от redman

так еще одного берем...)

А вот и я! В инфолайне люди грамотные сидят (Ваша база по моему мнению в разы лучше Трансферта), да и красный дядька человек с головой... В общем меня запишите...

[Streg]

Меня удивляют мысли многих людей, которые ждут падания цены... По 40 т.р. желающих покупать было много, а все ждут что по 30 никто покупать не будет... бред.
Давайте рассмотрим логику форумца "А", который надеется на то, что стоимость опустится до 18 т.р. за метр . не будем рассматривать себестоимость, а посмотрим на это со стороны рынка. Чтобы квартиры стоили столько, необходимо чтобы за большие деньги никто покупать не хотел.. А это возможно только в 2-х случаях: 1) У людей просто нет возможности платить больше ( обеднение из-за кризиса) 2) Большинство людей обеспечены квартирами и соответственно предложений много, а спроса нет.
2-й случай откинем сразу, т.к. ситуация у нас противоположная. Получается что форумец "А" ждет, когда все обеднеют из-за кризиса, рассчитывая на то, что только небольшая горстка людей сможет сохранить уровень дохода и он будет в их числе, и только он сможет приобрести квартиру, ведь только при таком условии не будет ажиотажного спроса на квартиры и соответственно высоких цен.
Т.о. форумцом "А" движет только эгоизм...

[Brother83]

Сообщение от INFOLINE

+1. Итого уже трое
45/3 будет по 15 млн на брата, желающие еще есть? )))))))))))))))))

"Я негордый, я согласен на медаль". Можете меня как за 0.5 человека посчитать.

Мое мнение, человек со средней зп никогда не сможет с нуля купить себе жилье. Какие бы цены ни были. Есть рынок, и есть дефецит квадратных метров.

[redman]

Сообщение от Streg

А это возможно только в 2-х случаях

возможен еще вариант, правда несколько утопический.
Обалдевшие от свалившегося "счастья" покупаны затаятся и вообще боятся что-то покупать, как то - машины, квартиры, доллары, евро. Не менее счастливые застройщики вынуждены ухищряться на разнообразные акции, привлекая клиентов. Кстати, застой с продажами на рынке авто в конце года - не редкость и скидки вполне реальные бывают. Так может и здесь получиться. Но я не специалист и даже не экономист, меня можно во внимание не брать.

[olaf77]

Сообщение от Streg

Получается что форумец "А" ждет, когда все обеднеют из-за кризиса, рассчитывая на то, что только небольшая горстка людей сможет сохранить уровень дохода и он будет в их числе, и только он сможет приобрести квартиру, ведь только при таком условии не будет ажиотажного спроса на квартиры и соответственно высоких цен.
Т.о. форумцом "А" движет только эгоизм...

Маленькая поправка - таких, как форумец А, полстраны... Не много ли "эгоистов"? Или с логикой нелады???

[olaf77]

Сообщение от Streg

Получается что форумец "А" ждет, когда все обеднеют из-за кризиса, рассчитывая на то, что только небольшая горстка людей сможет сохранить уровень дохода и он будет в их числе, и только он сможет приобрести квартиру, ведь только при таком условии не будет ажиотажного спроса на квартиры и соответственно высоких цен.
Т.о. форумцом "А" движет только эгоизм...

Маленькая поправка - таких, как форумец А, полстраны... Не много ли "эгоистов"? Или с логикой нелады???

[INFOLINE]

Сообщение от theau

А вот и я! В инфолайне люди грамотные сидят (Ваша база по моему мнению в разы лучше Трансферта), да и красный дядька человек с головой... В общем меня запишите...

Уже по 5 млн.
Тема пошла )))
Нужно устраивать конкурс, актив есть надо делить.
Осталось Waldemar_V -у участок найти и все шито крыто )
Во как работу работать надо, а то строить чего-то там ...

[INFOLINE]

olaf77, не переживай. Сейчас участок продадим и купим тебе квартиру )

А насчет цен, логика здесь есть. Жилья сейчас действительно строят не достаточно. Нужно время. В принципе, покупка жилья в кредит, а по хорошему это по 25 тыров за метр под 6-7% годовых была бы вполне реальна. Но до этого надо дойти и развить всю индустрию. Я думаю когда-то это случится. Вопрос времени. Все-таки из не очень хорошего места вылезли всего 10 лет назад.

[INFOLINE]

Сообщение от theau

А вот и я! В инфолайне люди грамотные сидят (Ваша база по моему мнению в разы лучше Трансферта), да и красный дядька человек с головой... В общем меня запишите...

Ну спасибочки на добром слове. А вот как допишем новую версию, вообще нирвана будет. Ну и так как делить придется мне, theau считать за полтара )

[redman]

Сообщение от INFOLINE

theau считать за полтара )

привел я - мне комиссмонные!!! )))

[theau]

Сообщение от redman

привел я - мне комиссмонные!!! )))

Согласен... 0,25 от моих 1,5 ему отсчитаете...
З.Ы. Я добрый?
З.Ы. INFOLINE, а база реально намного удобнее и понятнее...

[redman]

Сообщение от theau

Согласен... 0,25 от моих 1,5 ему отсчитаете...

итого по литру с четвертушкой. ))) а еще и денег дадут...

Сообщение от theau

З.Ы. Я добрый?

добрейшей души человек. )))

[INFOLINE]

)
Теперь пришло время требовать участок по указанной цене. Так сказать аферта была послана, отвечаем акцептом. В общем где участок?

[Шниперсон И.А.]

Один мой знакомый, собравшись сваливать за бугор, в 98 г. за несколько месяцев до краха ГКО (когда ес-сно его никто особо не предполагал) продал свою двушку в северном за 23 тыс баксов. Сейчас она стоит порядка 70. В то же время другой мой знакомый, вернувшись с заработков из за бугра в 99г купил себе квартиру в районе ТТК по 650 баксов за квадрат. Обоим повезло.

[Auk]

Сообщение от INFOLINE

Стоимостью строительства, это не совсем себестоимость. В ней заложена рентабельность застройщика в 1-2тыров.
Вот тут я с вами согласен. Но прибыль определяется не только разницей, а еще и вложенными средствами. Тут я думаю вы со мной согласитесь.
Сказаное вами я тоже учитываю, поэтому считаю что по идее цены должны приупасть на 5-10%, максимум 15. Но все это достаточно кратковременно. Инфляция сделает свое дело. И в доллары от этого особо не убежишь. Ко второй половине следующего года (а может и в конце), мы можем увидеть вертикальную гипер-инфляцию в СШП. Кстати, и в европе может быть тоже самое, в связи с деверсификацией их экономик. А у нас нерасторопная, в 20% например. Радость да и только

- Вообще-то, если к себестоимость добавить прибыль/рентабельность, то получается отпускная цена. Категория "стоиомсть" сюда не очень подходит. Сорри, если чо.

- не понял про вложенные средства. В классике: Прибыль = Цена - Себестоимость. Как тут вложенные средства примотать ?

в доллары нет смысла бечь. Да.

[Auk]

Сообщение от Streg

Зачем строителям продавать квартиры по рублю, если у них по 2 заберут.... И это не их вина, что люди готовы платить такие деньги.. Когда желающих платить не будет, тогда и цены опустятся соответственно. И падать цена будет до тех пор, пока не восстановится равновесие.
А вообще меня удивляют люди, которые обвиняют весь мир.. но только не себя.. Многие кричат, что квартиры слишком дорогие... возможно, но кто сказал что они должны быть дешевыми? Кто сказал, что любой желающий мог себе ее легко купить? На нее надо заработать. Даже в Китае с ценами на недвижку в 10-ки раз дешевле чем у нас многие китайцы не могут себе позволить квартиру.
Так что, обвал цен на квартиры не означает, что они станут доступнее

Есть 2 момента:
1. если бы мы говорили о зажигалках, пожалуй, согласен был бы на 100%. Но жилье - социально значимый товар. Как хлеб. По-хорошему, государство должно бы рынок как-то регулировать (хлеб регулирует: и цены и НАЦЕНКИ, то бишь рентабельность). Исходя из функций государства такой товар должен быть доступным. Иначе по что государству платить ?
2. сравнивая с западом мы опускает один факт, что они покупают не такое же жилье, как мы: жить с семьей в 60 кв. м. и радоваться (?) - нормально для Японии, но не для немцев например. Я считаю, справедливо быть способным (на обычную зарплату рабочего) отрабатывать жилье 20-30 лет, но не конуру..

[Auk]

Сообщение от Streg

А это возможно только в 2-х случаях:

1) У людей просто нет возможности платить больше ( обеднение из-за кризиса)

2) Большинство людей обеспечены квартирами и соответственно предложений много, а спроса нет.

есть 3) - если мы не отрицаем факта, что квартиры стали средством накопления, и доля накопительных квартир значительна, то может так статься, что крартиры перестанут быть привлекательны в качестве средства накопления.

[Auk]

Сообщение от INFOLINE

olaf77, не переживай. Сейчас участок продадим и купим тебе квартиру )
А насчет цен, логика здесь есть. Жилья сейчас действительно строят не достаточно. Нужно время. В принципе, покупка жилья в кредит, а по хорошему это по 25 тыров за метр под 6-7% годовых была бы вполне реальна. Но до этого надо дойти и развить всю индустрию. Я думаю когда-то это случится. Вопрос времени. Все-таки из не очень хорошего места вылезли всего 10 лет назад.

1. жаль,что жить в это светлое время нам не придется.
2. не вылезали мы.. голову вытащили. и то, только потому что цены на нефть накачали.. без нефти - том же месте будем. ща резервы рассосуться..

[INFOLINE]

Сообщение от Auk

- Вообще-то, если к себестоимость добавить прибыль/рентабельность, то получается отпускная цена. Категория "стоиомсть" сюда не очень подходит. Сорри, если чо.
- не понял про вложенные средства. В классике: Прибыль = Цена - Себестоимость. Как тут вложенные средства примотать ?
в доллары нет смысла бечь. Да.

Это рентабельность строителя, а еще есть девелоперы. То есть девелоперы платят строителям за работу. Что то типа премиальных. Но это образно конечно. Условно, если вы вкладываете средства, вы хотите получить прибыль и это должен быть соответствующий процент.

[INFOLINE]

Сообщение от Auk

1. жаль,что жить в это светлое время нам не придется.
2. не вылезали мы.. голову вытащили. и то, только потому что цены на нефть накачали.. без нефти - том же месте будем. ща резервы рассосуться..

Больше оптимизма. Судя по всему мы из немногих, если ЗВР по уму тратить будем.
Государство будет вмешиваться, об этом они заявили уже.
А насчет накопления в виде квартир, наверное время уже прошло.

[INFOLINE]

"Я считаю, справедливо быть способным (на обычную зарплату рабочего) отрабатывать жилье 20-30 лет, но не конуру.."
Это и сейчас реально. Зарплата у рабочего около 25 тыров + 10 тыров жена. В принципе, 8 можно откладывать.