Берём кредит и покупаем квартиру. Какие прогнозы цен на недвижимость???

[Грейс]

тут писали, что человек продаёт свою и хочет купить бОльшую с доплатой... Но если он скинет цену на свою, то ему не хватит денег на доплату. Тут нужно комплексно снижать цену по все цепочке, а это врятли возможно, кто-то обязательно будет против.

Совершенно верно, НО

а в след за ним сложится и вторичка, но это будет самый последний этап

А для нас вариант - только вторичка, ибо после продажи обязаны будем освободить площадь. Это замкнутый круг какой-то.

[jeck]

Ну ладно, предположим "инвесторы" не довольны сейчас результатом вложения своих денег. выставили на продажу квартиры. предволожим, что даже нашли покупателей и продали. но дальше что? куда они дальше вложат деньги???

[element]

Сообщение от Витя

1 Наверное, в вопросе надо было сказать - размер процентной ставки?
В 90-99% - не будут. Могут пересмотреть только единицы, которые не захотят никому продаваться перед грозящим неминуемым крахом.
....

Все таки не совсем понятно, почему ипотеку банки прикрывают....
1. не хотят выдавать кредит по сегодняшним ценам - чтобы потом не проиграть в % выплатах? (квартиры в рублях резко подоражают). Но с другой стороны - есть варианты и с плавающей ставкой....
2. Опасаются в способности клиента выплачивать кредит?

если п.1 - то тогда хватать ипотеку сейчас?

[element]

Сообщение от Streg

Под такой процент стоит брать только квартиру если цена очень выгодная, угадать тут тяжело. И вообще ипотеку, стоит брать, только если сможешь рассчитаться лет за 5.. иначе -очень рискованно.. и.

сложно сказать.... жить в своей квартире а не съемной+инфляция рано или поздно компенсирует риски.... вопрос в дальнейшем росте цены (если будет снижение - обидно) возможности всегда выплачивать сумму кредита...

[element]

17.11.08 : Эксперты не сомневаются в снижении цен на жилье в Москве:

Примечательно, что подавляющее большинство профессионалов рынка недвижимости спрогнозировало на апрель 2009 года значения индекса IRN на 20%-30% ниже текущего. Выходит, что если на публике многие эксперты предпочитают либо отрицать возможное снижение цен на московскую недвижимость, либо не говорить об этом вообще, то в профессиональном сообществе они вполне объективно оценивают сложившуюся ситуацию.

[Basis]

Сообщение от jeck

Ну ладно, предположим "инвесторы" не довольны сейчас результатом вложения своих денег. выставили на продажу квартиры. предволожим, что даже нашли покупателей и продали. но дальше что? куда они дальше вложат деньги???

Да, инвесторами их можно называть только в кавычках. А так тупо нахомячили квартир с верой в непрекращающийся рост стоимости квартир и теперь не знают, что делать...
Недовольны они... А теперь - ни себе - ни людям. Раньше продавать надо было. Деньги должны работать, а не в бетоне лежать. А если не знаешь, куда деть деньги, то они тебе нафиг не нужны.

Сообщение от element

Все таки не совсем понятно, почему ипотеку банки прикрывают....
1. не хотят выдавать кредит по сегодняшним ценам - чтобы потом не проиграть в % выплатах? (квартиры в рублях резко подоражают). Но с другой стороны - есть варианты и с плавающей ставкой....
2. Опасаются в способности клиента выплачивать кредит?
если п.1 - то тогда хватать ипотеку сейчас?

У них просто тупо нет денег, которые они могут выдать на 20 лет. Они хорошо поднялись на краткосрочных дешевых кредитах, надеясь или продать ипотечные кредиты АИЖК или заново перекредитоваться. АИЖК ужесточает условия, так что много уже выданных ипотечных кредитов просто не покупаются АИЖК. А перекредитоваться они сейчас не могут... Ну и с ценами непонятки, так как велик риск возврата квартиры вместо денег, а это им не нужно. Плюс еще недоверие на межбанковском рынке и паника вкладчиков, которые вытаскивают из банков деньги.

[valt1406]

слышал банки по 17 уже оценивают залог недвижимости. за достоверность не ручаюсь - буду в втб24 спрошу.

[Kikoz]

valt1406, расшифруй для тупых " банки по 17 уже оценивают залог недвижимости" плиз

[Archy]

Сообщение от Kikoz

банки по 17

я кстати тоже не понял (((

[valt1406]

Kikoz,

имел ввиду что недвига идет в залог по кредиту исходя из оценочной стоимости 17 т.р. за кв. метр. т.е. банки оценивают недвижимость в 17т.р. за метр.

[Archy]

те банковское плечо уменьшается....

[Streg]

Сообщение от valt1406

Kikoz,

имел ввиду что недвига идет в залог по кредиту исходя из оценочной стоимости 17 т.р. за кв. метр. т.е. банки оценивают недвижимость в 17т.р. за метр.

А раньше по 19 оценивали? Или по сколько ?

[element]

Сообщение от Basis

...
У них просто тупо нет денег, которые они могут выдать на 20 лет. ...

понял. каким образом они у них могут появиться? когда?

[Waldemar_V]

В России уже началась компания по отъему купленного в кредит жилья. Каждый день подается 20-25 исков. В условиях кризиса гарантии сохранности недвижимости нет даже у добросовестных заемщиков. ... только региональные партнеры АИЖК подали уже более двух тысяч исков. И судебная практика складывается в пользу кредиторов.
Статья полностью "Ипотечные трагедии" - Журнал "Финанс" №43 от 17.11.2008 г. http://www.finansmag.ru/94253/

и еще...

статья "Трагедии ипотечных заемщиков"
Ипотека в России – явление относительно молодое и на сегодняшний день для заемщиков ставшее достаточно рискованным. Из-за финансового кризиса шансов выжить и стать законным хозяином вожделенных «квадратов» может оказаться меньше, чем раньше. К сожалению, некоторые люди понимают это только тогда, когда уже влезут в долги и оформят злосчастный ипотечный кредит.
http://credit.rbc.ru/recommendation/...17/62357.shtml

[Витя]

Сообщение от element

понял. каким образом они у них могут появиться? когда?

У банков существует один из обязательных норматив ликвидности – размещенные средства (в упрощенном случае кредиты) должны примерно соответствовать по срокам и размерам привлеченным (депозитам, привлеченным займам). Следовательно, чтобы было можно выдавать кредиты на долгий срок, нужно или привлекать долгосрочные депозиты у населения или иностранные кредиты. В условиях кризиса и с одним и со вторым проблемы.

Да и вообще с кешем сейчас проблемы. Зачастую банкам лучше приостановить выдачу кредитов (которые приносят доход), но направить освободившиеся деньги на текущие расчеты, чтобы совсем не загнуться в ближайшее время. Пример – тот же ВТБ24. По дебилятору идет федеральная реклама про кредиты, чтобы вызвать видимость, что всё у них хорошо, в реале кредиты даже в Москве не выдают. Процент отказов по принятым заявкам почти полный, отказывают по всем возможным (стаж, зарплата, репутация – которые несколько месяцев назад «на ура» шли) и невозможным (просто так ) поводам. В том числе вводят огромный дисконт при принятии залога.

Выше озвученные моменты торможения ипотеки (нет «длинных» денег, риски в платежеспособности заемщика) сейчас имеют место быть, кроме ожидания подорожания кредитов. Не исключено, что они еще подорожают, но отказываться по доброй воле от текущих доходов из-за этого никто не будет.

[Витя]

Сообщение от Гоша1

, а банки были на 80-90 % подпитаны иностранными деньгами..........

Далеко не все, и в гораздо меньшей степени.

[Витя]

Сообщение от Waldemar_V

В России уже началась компания по отъему купленного в кредит жилья. Каждый день подается 20-25 исков. В условиях кризиса гарантии сохранности недвижимости нет даже у добросовестных заемщиков. ...

Бред сивой кобылы (журналюги). Выполняешь договор, живешь долго и счастливо. Не выполняешь - отвечаешь заложенным имуществом.

[Waldemar_V]

Сообщение от Витя

Выполняешь договор, живешь долго и счастливо

Полностью согласен.
Но сейчас ситуация у банков сложилась такая, что "плохие" долги висят у них камнем на шее. Банкам приходится избавляться от доли таких портфелей и вариантов у них немного: 1) продать долг коллекторскому агентству за копейки или 2) наплевав на репутацию принудить заемщиков согласиться на увеличение ставки по кредиту, а иначе просто подвести ситуацию к отказу должником от выплаты задолженности и выставить квартиру на продажу с торгов (есть шанс покрыть долг в большем объеме, чем в первом случае).

[Xtnshtcgjkjdbyjq]

Квартиры скоро будут бесплатные, кредиты - беспроцентные. Точная информация из банков.

[element]

Сообщение от Витя

Бред сивой кобылы (журналюги). Выполняешь договор, живешь долго и счастливо. Не выполняешь - отвечаешь заложенным имуществом.

насколько я понял:
1. не все так просто при снижении стоимости залога...
2. смотря что в договоре написано...

[element]

Сообщение от Витя

У банков существует один из обязательных норматив ликвидности – размещенные средства (в упрощенном случае кредиты) должны примерно соответствовать по срокам и размерам привлеченным (депозитам, привлеченным займам). ....

теперь еще более понятно. т.е. ожидать условий по ипотеке можно не ранее....короче не видать пока ипотеки...

[Витя]

Сообщение от Waldemar_V

1) продать долг коллекторскому агентству за копейки или .

Тут тоже не так всё однозначно. С одной стороны, чем хуже долг, тем дешевле его купят коллекторы. С другой стороны, на такие долги банк рассчитывает и относит себе на расходы резерв на возможные потери по ссудам «РВПС», о котором я уже упоминал как-то выше.

Если ссуда с точки зрения банка невозвратная – банк начисляет резерв 100%, сразу генерятся убытки, которые числятся в отчетности до тех пор, пока ссуда на балансе банка. Как только коллекторы выкупят этот долг, хотябы за 1 руб., созданный резерв единовременно в полной сумме списывается на доходы, плюс еще этот руб. Убытков больше нет, есть доходы, сразу лечатся все фин. показатели. С точки зрения ЦБ – отчетность идеальная.

[Витя]

Сообщение от element

насколько я понял:
1. не все так просто при снижении стоимости залога...
2. смотря что в договоре написано...

Вариантов в договоре не много.
Смотри соответствующие статьи ГК и законы № 2872-1 «О залоге», № 102-ФЗ «Об ипотеке».

[element]

Сообщение от Витя

Вариантов в договоре не много.
Смотри соответствующие статьи ГК и законы № 2872-1 «О залоге», № 102-ФЗ «Об ипотеке».

варианта всего казалось бы два: пункты касающееся увеличения процента и условия досрочного погашения.
насколько только прозрачно трактование выполнения условий договора... т.е. мое впечатление от прочтения - только консультация юриста может дать гарантию.

[Витя]

element, я думал, ты о залоге ...

[element]

Сообщение от Витя

element, я думал, ты о залоге ...

с залогом все понятно... особенно, когда узнаешь, что закон трактуется в пользу кредитора!!!! А ВОТ ИЗ ДОГОВОРА ЛИ это понятно.... !!!! наверняка для 90% ипотечников - это будет сюрпризом.

[Valmont]

Рекомендую к прочтению:
Продавать не строить
Строительство жилья дешевеет. Стоит ли ждать снижения цен на новостройки?

[huliganov]

В Москве во вторник состоялась конференция «Финансовый кризис и его влияние на рынок жилой недвижимости», организованная компанией «Росинка Интернэшнл Групп». Эксперты рынка проанализировали последние тенденции, возникшие в связи с финансовыми проблемами девелоперов и решениями властей, в частности московских, о новых правилах приобретения жилой недвижимости за счет бюджетных средств. Другой аспект обсуждения – цены и их перспективы. От того, в какую сторону и насколько сильно качнется маятник стоимости квадратных метров, зависит как будущее строительного сектора, так и решение для миллионов граждан страны одиозного «квартирного вопроса».

Согласно экспертным оценкам, на сегодняшний день средняя цена квадратного метра в новостройках столицы, включая элитные объекты, оценивается в 196 тысяч 100 рублей за квадратный метр. В эконом-классе стоимость метра в октябре выросла на 5,4% и достигла отметки 117 тысяч 500 рублей. Квартиры бизнес-класса подорожали на 0,5% и продавались по цене 193 тысячи 200 рублей за «квадрат».

«Массовая недоступность жилья была и останется, даже если цены упадут на 60–70%»За первое полугодие этого года рост цен на недвижимость составил около 30% по сравнению с тем же периодом 2007 года, с 2006 года цены на недвижимость в Москве выросли в 3 раза.

«Сейчас на рынке абсолютная стагнация, есть вялое предложение и еще более низкий спрос, – сказал газете ВЗГЛЯД руководитель аналитического департамента консалтинговой компании «ПРО-СервисЭксперт» Алексей Бенедиктов. – По всей видимости, все понимают необходимость отказаться от приобретения недвижимости в ближайшие полгода в надежде получить хороший дисконт. Так называемый «отложенный спрос» в дальнейшем приведет к быстрому росту цен на жилье».

Девелоперы пока еще не решились официально объявить о снижении цен, однако размер скрытых скидок на рынке в отдельных случаях колеблется от 10 до 40%, говорят эксперты, отмечая, что риски превышения темпов роста инфляции над доходами на сегодня выше, чем когда бы то ни было. Это означает, что в перспективе жилье вынуждено будет дешеветь, опережая темпы инфляции.

Что касается оценки перспектив стоимости квадратных метров, то все аналитики говорят о падении, прогнозируя цену метра на 20–30% ниже сегодняшней. Причем если публично многие эксперты отрицают возможное серьезное снижение цен либо не говорят об этом вообще, то в профессиональном сообществе они оценивают сложившуюся ситуацию весьма трезво.

По всей видимости, как отмечалось на конференции, ситуацией «разброда, шатаний и невнятности цен» решили воспользоваться власти Москвы. Во всяком случае, один из самых актуальных вопросов – это решение столичной мэрии «наказать» застройщиков за их «несговорчивость». Постановление Юрия Лужкова «О приобретении за счет средств бюджета в собственность города Москвы жилых помещений для выполнения социальных жилищных программ» фактически отменяет принятое ранее решение о выкупе за счет городского бюджета у застройщиков около 500 тысяч квадратных метров жилья по средней цене 80 тысяч рублей за «квадрат».

Как стало известно газете ВЗГЛЯД от собственного источника в столичной администрации, чиновники решили, что по заявленным ценам новостройки продаются и в розницу, причем все медленнее, а значит, оптовый покупатель, то есть город, «должен иметь большую скидку». Поэтому застройщикам: ГК ПИК, СУ-155 и «Главстрой» – было предложено снизить цены на 20–25 %.

Теперь социальное жилье столичное правительство собирается покупать у застройщиков на аукционах. Эксперты считают, что так как торги будут устроены на принципе понижения ставок, то есть выигрывает тот, кто предлагает наименьшую цену, то стоимость метров может опуститься до 55–60 тысяч рублей за метр. Это меньше, чем нынешние цены рынка, но все равно маржа строителей составит порядка 40–50%.

Но и подсчитывать, насколько могут снизить цены застройщики под давлением единственного оптового покупателя, в роли которого выступает правительство Москвы, аналитики не берутся.

«Это не прогнозируемо, поскольку зависит от соотношения доллара к рублю, от уровня операционной прибыли по каждому конкретному объекту и еще от массы факторов, – сказал газете ВЗГЛЯД эксперт рынка Денис Ремезов. – Цены в конце года стабилизируются в рублях при условии, что макроэкономическая ситуация не изменится в худшую сторону».

«Московские власти, являясь чуть ли не единственным субъектом рынка, имеющим «живые» деньги, сосредоточили в своих руках огромный рычаг давления на застройщиков, – заявил газете ВЗГЛЯД гендиректор агентства RRG-Realty Григорий Ресницкий. – «Плюс» в том, что в перспективе жилье должно будет строиться с учетом реального платежеспособного спроса граждан, в противном случае на жилстроительстве нужно ставить крест, а в этом не заинтересован никто из участников процесса передела рынка».

Наиболее вероятным ориентиром в процессе снижения цены в переговорах покупателей с продавцами оптовых партий жилья в новостройках Подмосковья будут данные Росстата. Они не отражают реальной потребительской цены квадратных метров, но ближе других значений к «справедливой стоимости». С другой стороны, то ли по причине кризиса, то ли еще по каким-то обстоятельствам, но эти данные сейчас сильно запаздывают, отмечают эксперты, что «вносит нервозность в ряды девелоперов».

Члены Российской гильдии риэлторов говорят, что «справедливой» можно называть только ту цену, которую может заплатить потребитель. Но только 8–10% граждан страны могли позволить себе приобрести жилье до кризиса даже с помощью ипотеки. Под влиянием мирового кризиса кредиты на жилье канули в Лету вместе с надеждами этих людей.

«Массовая недоступность жилья была и останется, даже если цены упадут на 60–70%, – заявил газете ВЗГЛЯД Григорий Ресницкий. – Но такого падения никто и не прогнозирует. Это – ненаучная фантастика на фоне общего, исторического жилищного дефицита».

Что касается прогнозов, то эксперты считают, что все сегменты рынка жилья будут себя вести по-разному. Если говорить о вторичном рынке, то цены на элитное жилье будут снижаться на 30–40% в течение двух–трех лет, говорят аналитики «Индикаторы рынка недвижимости». Причем темпы снижения цен на жилье бизнес-класса будут несколько ниже, на эконом-класс – еще ниже, а рынок аренды ситуация затронет еще меньше.

«Никакого обвала цен на вторичном рынке не будет, произойдет очень медленная и постепенная корректировка, – сказал газете ВЗГЛЯД Алексей Бенедиктов. – На первичном же рынке, где объекты только строятся, на рынке земли или офисных помещений ситуация уже сегодня становится очень похожа на обвал».

«Если рассчитывать себестоимость строительства и маржу, то цена на новостройки должна быть на уровне $1200–1400 за метр, – сообщил газете ВЗГЛЯД гендиректор стройкомпании «Фора-Строй-Сервис» Леонид Сергачев. – Но девелоперам приходится закладывать в цену не только стоимость стройматериалов, труд рабочих и свою прибыль, но и искусственно вздутые городскими властями цены земельных участков и стоимость подключения к сетям. Этого нет нигде в мире, кроме как в России. Стоят же эти «обременения» до 30% себестоимости строительства».

По мнению Сергея Хестанова, управляющего директора компании «Финам Менеджмент»,

«миссия любого кризиса в экономике заключается в устранении дисбаланса». Недвижимость у нас оказалась очень сильно переоценена, значит, упадет в разы. Причем темпы снижения зависят от того, насколько жесткой будет посадка реальной экономики.

Вытянуть рынок из кризиса, по мнению Гарегина Тосуняна, президента Ассоциации российских банков, сможет ипотека. «Мы и раньше говорили о необходимости расширения кредитования, в нынешних условиях нас наконец-то услышали. Систему кредитования надо поддерживать из госрезервов», — говорил он. На эти цели, по мнению Гарегина Тосуняна, требуется порядка $200–300 млрд.

«Национальная риэлторская группа» предлагает разработать стандартную программу для населения, которая позволила бы снизить процентные ставки по кредитам до 11–12% годовых в рублях. Это позволит оживить рынок и стимулировать спрос, а также поможет государству быстро реализовать квартиры, выкупленные у застройщиков.

По мнению вице-президента ADG Group Григория Печерского, «наиболее эффективной мерой со стороны государства, которая могла бы в значительной степени облегчить жизнь девелоперов, является поддержка российской банковской системы, так как основные проблемы сейчас испытывают именно те компании, которые в наибольшей степени зависят от кредитных средств и имеют высокий уровень долговой нагрузки».

Но ни поддержка банков, ни укрепление ипотеки не смогут реабилитировать рынок недвижимости в пользу массового потребителя, имеющего сегодня крайние низкий доход. Необходим комплексный подход: от ускоренного и прозрачного оформления и продвижения земельных участков под массовую жилую застройку, дотирования государством строительства инфраструктуры, прокладки коммуникаций до доступа строителей к рыночным, длинным кредитным линиям.

Есть и еще один парадокс рынка недвижимости в условиях переживаемого мирового кризиса, который отмечали эксперты в ходе конференции в Москве: дешеветь квартирам мешает государственный спрос. Руководство страны пообещало увеличить расходы на покупку жилья в рамках федеральных обязательств с 15 млрд рублей в 2009 году до 50–100 млрд рублей.

Это поддержит девелоперов и строителей, то есть, говорят аналитики рынка, позволит им и дальше получать сверхприбыль, хотя ее доля сократится с «привычных» в последние годы 500–600% до 70–100%. Сдержит падение цен и сокращение строительства жилья. Из-за кризиса девелоперы и строители уже сейчас заморозили многие проекты «до лучших времен».

Эксперты согласны и с тем, что кризис не будет продолжаться вечно, значит, через полгода–год все начнет возвращаться на «круги своя», рынок недвижимости отреагирует на это мгновенным ростом стоимости «квадратов».

Источник: Квартирный «угол падения»

[valt1406]

В Прибалтике недвижимость упала за посл неск месяцев на 60%))) упадет и у нас.

[Harry]

пока одни агитки... фактов ни обвала ни повышения пока нет... идет просто гадание на гуще строительного мусора, так называемыми, аналитиками...