Берём кредит и покупаем квартиру. Какие прогнозы цен на недвижимость???

[huliganov]

Будут ли квартиры в Воронеже дешеветь и дальше?

Перед Новым годом Ассоциация строителей России, проанализировав ситуацию в 20 регионах России, пришла к выводу, что цены на жильё падали по всей стране. Однако, уменьшались они неравномерно.

Если в столице за декабрь стоимость квадратного метра на «вторичку» уменьшилась от силы на три процента по сравнению с октябрём-ноябрём, то в Ростове-на-Дону на семь процентов, а в Воронеже и Нижнем Новгороде – на 10-15 процентов. Застройщики говорят, что это не предел: летом и осенью цены упадут ещё ниже, а начнут снова ползти вверх только через год.

Однако воронежские риэлторы не согласны с выводами столичных коллег и считают, что чудес не бывает. Например, руководитель компании «Трансферn» Борис Колокольников уверяет, что основная масса квартир не подешевела, так как застройщики не желают работать себе в убыток. Мало того, он полагает, что квадратные метры будут, наоборот, дорожать.

Во-первых, из-за того, что многие объекты оказались замороженными, на рынке недвижимости может возникнуть дефицит – и это простимулирует подорожание квартир. Во-вторых, стоимость недвижимости в Воронеже ниже, чем в соседних областях, а потому ей есть, куда расти.

Источник: http://news.moe-online.ru/view/budut...oroneje_d.html


Задумайтесь над последним абзацем.

[mivs]

Сообщение от Vadag

вчера по рбк передачка про квартиры шла. В принципе, не интересно. Как ее называл сам ведущий - "занимательное гадание". (Кстати, эксперты тамошние склоняются, что веселуха начнется к концу I - во II квартале сего года, когда бабки у застройщиков закончатся. Прогноз - падение до 50 тыр в мск и до 20-23 в регионах.)
но не это важно. В передаче несколько раз проскакивала цифра, что инвестиционных квартир до 50% от всех новостроек. Никто даже не возразил. Воспринималась эта цифра как данность, неопровержимый факт.... Так что я склонен верить, что в врн не меньше 40% построенных квартир покупаются инвесторами. Кстати, в той передаче прогнозировали продажу инвестиционных квартир с большими дисконтами примерно летом - когда денег у бизнесменов не останется, а бизнес захочется удержать на плаву во время кризиса...

Воронежские новостройки на корню скуплены москвичами.
Летом их уже не потянет народ даже по 10 000 тыс. кв. метр. Сливают уже сейчас, только это не афишируется. Уже можно взять по 20000 в неплохом районе в не самом старом доме. У меня знакомые москвичи недавно три двушки слили, вложили потом в валюту, сейчас навар в день 50 000!. Сливали ОЧЕНЬ быстро. Квартиры новые, северный район, ушли по 20 000 метр. Я прикололся, дал им ссылку на инфолайн, говорю-да вы что так дешево, посмотрите, можно и за 40 продать! там даже статистика до сих пор плюсовая, цены до сих пор растут)) Так они покрутили на меня пальцем у виска и с тех пор больше не общаются со мной. Я б сам купил у них, но район не мой.

[mivs]

Сообщение от sercam

Однако воронежские риэлторы не согласны с выводами столичных коллег и считают, что чудес не бывает. Например, руководитель компании «Трансферn» Борис Колокольников уверяет, что основная масса квартир не подешевела, так как застройщики не желают работать себе в убыток. Мало того, он полагает, что квадратные метры будут, наоборот, дорожать.

Запомним это имя.
Странно было бы если б "воронежские риелторы" были бы согласны. Если опросить старых свиноматок, то они не только не будут согласны со скорым забоем, но и спрогнозируют себе хорошую пенсию и новый свинарник от благодарных свиноводов.

[Streg]

Сообщение от mivs

Так они покрутили на меня пальцем у виска и с тех пор больше не общаются со мной. Я б сам купил у них, но район не мой.

Мне кажется вы немного преукрасили :-), деньги все считать умеют... даже Москвичи. Хотя и такое возможно, правда как только цены на валюту перестанут расти эти деньги могут опять вернуться в недвижку.

[Waldemar_V]

Сообщение от Streg

деньги все считать умеют... даже Москвичи

Да именно умеют и любят считать, сейчас ситуация сложилась именно такая, что все поголовно кинулись играть на повышение с валютой, поэтому все деньги населения оттягиваются с рынка недвижимости на валютный рынок.

[ivansh]

Да, надо будет попробовать. Пока что предложения которые есть на сайтах не дешевле чем у нас

[suey]

Сообщение от mivs

ушли по 20 000 метр

подсказка: дом сдан?

[Moe_imya_Lyolik]

1. Ребята, а я вот не верю в то, что инвест. квартир так много, как говорят. Давайте посчитаем. Исхожу из реальных, мне известных фактов.
Давайте предположим, что у меня на руках 8 000 000 руб. Их нет, но если б были. Именно по такой цене был продан магазин в центре площадью около 50 м2. Ушел со свистом. Арендаторы платят 50 т. р. Я наверняка ИП, с этого дохода плачу 6% налога. Итого: 47 т. р. чистыми.

2. За эти деньги я могу купить четыре чешки в Сев. р-не. Если не обставлять их мебелью и не вкладываться в ремонт (а то вылезу из бюджета) то я сдам их, максимум, за 8 т. р. 4*8=32 т.р. От налогов я виртуозно скрываюсь.

3. Теперь в год. На выгодном объекте коммерческой недвижимости люди сидят долго. Средний срок сдачи квартиры - 4 месяца. Какую-то снимут бегом, какая-то простоит дольше. Короче, месяц в год она один хрен пустует, как отдай. Итак: 8*11=88. 88*4=352. Отнимем по тысяче с квартиры на квартплату за этот незанятый месяц - получаем 348. Еще не все. Раз хотя бы в три года квартира будет требовать вложений. Залили соседей (и съехали, концы в воду) - потекли трубы-отстали обои - залили соседи - сломался унитаз и т. д. По минимуму, еще тысчонки две в год сданная квартира ест. Не надо говорить, что это можно все взвалить на квартирантов - тогда их действительно придется искать (мы выставили высокую цену), и увеличится простой квартиры.
Получаем: 340 т. р. В год с четырех чешек.
Знаю что говорю, долго занимался арендой и живу на съемной хате.

4. Магазин в год. 47*12=564. Все. ВСЕ. Ремонт? Евросеть делает отделку в своем стиле за свой счет. Адидас - в своем стиле - за свой. Съезжать с хорошего места - да мы не идиоты. Ладно, скинем даже сорок штук на непредвиденные расходы, хотя это и натяжка. 524 т. р. На 184 000 руб. больше, чем в случае с квартирами. И гораздо меньше суеты, а четыре хаты - это нервяки почти каждый день.

Кто-то возразит, дескать, жилье дорожало, и последние два года было вкладываться выгодно, бла-бла... И коммерческая недвижимость дорожала.

Не будет человек, имеющий бабки на покупку квартир в количестве, скупать квартиры в количестве. Потому что он считать умеет лучше, чем я. Деньги оказываются в тех руках, которые ими наиболее эффективно распоряжаются - закон рынка.

Про то какими же бывают по моим наблюдениям инвестиционные квартиры, я писал вот здесь. Посмотрите, если не лень. Пост 2393. http://www.u-antona.vrn.ru/forum/sho...326895&page=80

И риэлторы не тянут цены вверх. Им плевать, на чем зарабатывать, на "бери, пока не подорожало!" или на "сливай, пока не подешевело!".

[olaf77]

Moe_imya_Lyolik, довольно много коммерческой недвежухи пустует уже какой месяц с объявами "сдам в аренду". И даже в центре города... Ну-ка скока коммуналки мне обойдется 70-100 квадратов в месяц без арендатора???

[Vadag]

Сообщение от Moe_imya_Lyolik

Деньги оказываются в тех руках, которые ими наиболее эффективно распоряжаются - закон рынка.
[/B]

Moe_imya_Lyolik, То есть Вы все же верите, чвтоу нас в стране рыночная экономика и нет коррупции. Ну-ну)))
Я же в это верить не склонен, ибо есть пара примеров перед глазами. Я про тех, у кого большие деньги есть. Так вот, в экономике они не смыслят НИ - ЧЕ - ГО. Деньги тупо пи**ят. И покупают квартиры(ибо надежно и можно на какого-нить племянника оформить, не спалят). Эти люди и составляют тот контингент, что делают квартиры дорогими.
2all, чтобы не вызывать оффтопа. Есть, есть и те, кто заработали свои деньги своими мозгами. И таких примеров перед глазами достаточно. Они и вправду деньги в квартиры не вкладывают.
Moe_imya_Lyolik, Про Ваш пост про инвестиционные квартиры. Задача. Вводные: зубодробительный комбинат (ЗДК) может построить 2 кваритры за 3 года. Стоимость квартиры - лям. Есть деньги у 2-х нуждающихся(Н) в квартире(по 1,2 ляма). Есть деньги у тех, кто не нуждается, но у которых есть несколько больше(например, 1,5 ляма) и у кого есть дети(Д), которые через 3 года вырастут и уйдут от родителей. ЗДК строит 2 квартиры. Предлагает их за лям.
Первый вариант(наш):.....Но Д предлагают за нее 1,3 ляма(хоть квартира им еще не нужна, но "вдруг чо"). Н ждут 3 года и покупают квартиру уже по 1,3 ляма(в лучшем случае). Итого: из-за жадности Д ЗДК наварился нехило: продал 4 квартиры по цене 5-ти. Н снимали хаты у Д и отдали им за 3 года 0,2 ляма(итого - -1,5 ляма на каждого). У Д - -1,1 лям на брата
Второй вариант(не наш((( ): .....Д покупают квартиры через 3 года, а сейчас купили Н. За лям, как и предлагал ЗДК. Потому что нет людей, которые покупают ненужные им пока квартиры. Всем хорошо, все довольны.
Вывод: инвестиционные квартиры в ЛЮБОМ виде поднимают цены на недвижимость(правильно ли поступают подобные Д - судить каждому)

[Moe_imya_Lyolik]

olaf77,

Не знаю. И не особо интересуюсь. Есть помещения, которые годами пустуют, хотя расположены в актуальных местах. Это уже вопрос политики хозяев.
По 70-100 м2 в центре и прибыль будет больше 50 т. р. в месяц. А за 50 т. р. уйдет как дети в школу. Пустует - когда хозяин жадничает. Спрос есть. Я же говорил выше об эффективном использовании ресурсов.

[Vadag]

К вопросу о падении/непадении цен
http://http://www.u-antona.vrn.ru/fo...d.php?t=357633
1750 000/69 = 25000 за квадрат
Ждем весны?

[Brother83]

Сообщение от Vadag

К вопросу о падении/непадении цен
http://http://www.u-antona.vrn.ru/fo...d.php?t=357633
1750 000/69 = 25000 за квадрат
Ждем весны?

Сразу видно, что вы не риэлтор. Посмотрите, где эта квартира расположена.
В том районе цены всегда были гораздо ниже рыночных. Могу сказать точно, что осенью 2007 года, когда я искал квартиру для себя, в том районе цены были в среднем на 20% ниже Северного района.

[Vadag]

Brother83, Я хоть и не риелтор, но догадывался подобному раскладу, однако...
На сайте http://www.vrx.ru/statistic/stat.php посмотрел сводную статистику цен по коминтерновскому р-ну в панельных домах 3-хкомнатных квартир. Средняя стоимость - 36000 руб за метр. То есть в на Ростовской квартиры дешевле на 30% относительно Коминтерновского (или в Коминтерновском дороже на 44 % относительно Ростовской, неважно). Так что отрыв далеко уже не 20%. Не думаю, что это обосновано только тем, что цены на машмете всегда ниже, чем в северном. Может, и началом падения(повторюсь, предполагаю, что первыми начнут падать цены на квартиры, которые обладают некоторыми недостатками по отношению к конкурентам. Как то - "неблагополучный" район, неновый дом, панель(против кирпича или монолита), малый метраж и т.д. В данном случае таких факторов 2 - машмет и панель)

[Brother83]

может квартира подрядная, может быть и цену решил снизить. Зачем гадать на кофейной гуще?

[Черный риелтор]

Сообщение от Vadag

Прогноз - падение до 50 тыр в мск и до 20-23 в регионах

Может даже до 15 просядет

[Черный риелтор]

Цены упадут до 15 тыс. за кв

[jeck]

Сообщение от Черный риелтор

Может даже до 15 просядет

а когда?

[Alex_met]

Сообщение от Черный риелтор

Цены упадут до 15 тыс. за кв

Cомнительно и голословно.

[Димсон]

себестоимость квадрата примерно 11-13тыс рублей.

[Alex_met]

Сообщение от Димсон

себестоимость квадрата примерно 11-13тыс рублей.

Себестоимость,себестоимосью,а прибыль предприятия еще ни кто не отменял.То что у нас цены завышенны,это факт.За рубежом наценки в 15% считаються нормальными.А нашим воротилам и 300% мало,а если посмотреть на ДСК которые по 47 тыр/м2 предлагают,так вообще жуть берет.

[Shuric]

Сообщение от lislis

Задумаитесь РиЕлторы.... а вы тут дерете десятку+комуналка-ХАПУГИ

Я не понял, разве цену не хозяин ставит? Риелтор берет бабки за подбор жилья. Риелтору не выгодно советовать завышенные цены хозяевам, т.к. потом с такой ценой они ее хрен сдадут!

Сообщение от lislis

Ненавижу риэлторов, как коршуны сидят и ждут когда старушка захочет продать Хвартирку, и все слетелись.....Впоминаю родной Савок, Мож помнит кто как соберались люди у Ц.Рынка и договаривались лицом к лицу

Так кто мешает так сделать? Берете газету бесплатных объявлений и договариваетесь с хозяевами о просмотре квартиры. Если хата не нравится, то повторяете процедуру. И так до тех пор пока не найдете. Никто вас не заставляет обращаться к риелторам, ради бога ищите сами!
К риелторам обращаются люди, которые уже накотались по клоповникам, потеряли много времени и начальник их не может вечно отпускать с работы.

[Шниперсон И.А.]

помоему эта тема клон этой

[Черный риелтор]

Сообщение от Alex_met

Себестоимость,себестоимосью,а прибыль предприятия еще ни кто не отменял.То что у нас цены завышенны,это факт.За рубежом наценки в 15% считаються нормальными.А нашим воротилам и 300% мало

Кризис все по своим местам расставит
Упадет до себестоимости +15%. Это как раз 15 тыс

[Streg]

Сообщение от Черный риелтор

Может даже до 15 просядет

Бред, не просядет, можете не ждать.
Тут про машины в начале кто-то тоже писал, что подешевеют... ага, подешевели.

А вообще, почему сразу по 15? Почему не по 7 т.р.? я еще не забыл такие цены :-). Чтобы квартиры стоили по 15 т.р. за метр, у вас зарплата должна упасть раз в 5- 7,только при этом условии :-)

[Waldemar_V]

Сегодня на планерке в горадминистрации Колиух поднял тему о том, что есть масса инвестиционных квартир в новостройках в которых никто не живет и никто не платит коммунальные платежи. Разбираться будет Дума и Прокуратура.

Первый звоночек! Инвесторы зашевелятся и начнут поневоле скидывать свои квартирки, а спроса то нет - все покупатели ждут теперь, когда цены действительно упадут, а между тем свои сбережения крутят в валюте (там поинтереснее и ликвиднее).

Следующий этап - Дума примет закон о повышении налога на недвижимость, денег в бюджете мало, а собирать надо, Вон уже обложили транспортным налогом авто старше 25 лет (а их по области более 300 тыс. единиц).
Так что с мнением

Сообщение от Черный риелтор

Может даже до 15 просядет

полностью согласен, именно этот ценовой уровень я прогнозирую. Срок - к концу этого года.
Условия выполнения: - сейчас до весны спрос на квартиры не увеличится (народ теряет сбережения, увольняется, не может платить по потребкредитам и т.д.);
- летом спрос падает сам собой (сезонно);
- осень-зима - кризис в экономике только развернется в полной мере.

[jeck]

Сообщение от Waldemar_V

Условия выполнения:

так вы еще и условия ставите.... ну-ну...

[Waldemar_V]

... поехали...

[mivs]

Сообщение от Waldemar_V

Сегодня на планерке в горадминистрации Колиух поднял тему о том, что есть масса инвестиционных квартир в новостройках в которых никто не живет и никто не платит коммунальные платежи. Разбираться будет Дума и Прокуратура.

Отличненько. Учитывая то, что само по себе ничего не делается, значит были "доктора". Хаха, кто-то конкретно завис в недвиге.
Вот и с землей движуха пошла
http://u-antona.vrn.ru/forum/showthread.php?t=363282
Блин, я не думал, что все так запущено. Оказывается москвичи скупили еще и
половину околоречной воронежской земли, но зато теперь увязли в ней как в болоте.
Еще бы парочку особо отличившихся посадить...просто так то не купишь, нужно на лапку там дать, на охотку свозить, смотришь и пара тысяч гектар заповедника уже прихватизировна
но мечты, мечты....

[huliganov]

Сообщение от Waldemar_V

Так что с мнением

полностью согласен, именно этот ценовой уровень я прогнозирую. Срок - к концу этого года.

Не будет этого. Как проверить - подождать конца года