Берём кредит и покупаем квартиру. Какие прогнозы цен на недвижимость???

[Streg]

Вы можете долго тут говорить о обвале, но мое мнение - недвижимость может просесть но не на много и не на долго, и большинство не будет продавать квартиры, ради продуктов питания. Тяжелые времена приходят и уходят, а недвижка как была , так и остается. Ее обвал может быть обусловлен одним - тотальным обнищанием населения, а это процесс происходит очень медленно ( по крайней мере сейчас). Да и крича о глобальном падении вы забываете о законе рынка. Строительные компании скорее снизят объемы стоящегося жилья, для удержания цены и поддержания спроса. Т.е. будут строить ровно столько, сколько могут купить и этот факт поставит цены на свои места.

[Streg]

Статья, стащил с другой ветки

выступление господина Уланова

--------------------------------------------------------------------------------

Цены на недвижимость в Воронежской области не снизятся более чем на 15% -эксперт
Воронеж. 13 октября. ИНТЕРФАКС-ЦЕНТР - Цены на недвижимость на строительном рынке Воронежской области кратковременно могут снизиться из-за мирового финансового кризиса максимум на 15%, сказал председатель совета директоров группы компаний "Новые строительные технологии" (ГК "НСТ") Николай Уланов на пресс-конференции в Воронеже в пресс-центре "Интерфакса".

По его словам, в настоящее время рост продаж остановился.

"Люди выжидают, что произойдет дальше, но надеяться на серьезное падение цен не стоит. Рентабельность строительных проектов не так заоблачна, как считает обыватель. В условиях финансового кризиса выросли процентные ставки по кредитам, а, следовательно, и себестоимость проектов. Снижать цену за счет уровня прибыли компании не будут", - подчеркнул он.

Генеральный директор ЗАО "НСТ" Константин Ашифин отметил, что вложения в недвижимость всегда оправданы.

"Резкого скачка цен не будет. Например, в Москве после недолгой паузы цены вновь начали расти. Может произойти коррекция цены или стагнация рынка, но все это временно. Строительные компании не позволят себе уйти в убытки. У крупных организаций всегда есть запас финансовых средств, поэтому кризис на них не должен серьезно повлиять. Не нужно бояться приобретать недвижимость. Важно более осторожно подходить к выбору строительной организации и внимательнее смотреть на состояние объектов. Обращайтесь в крупные надежные компании, потому что фирмам- однодневкам в условиях финансового кризиса не выжить", - сказал он.

По его словам, у группы НСТ достаточный запас прочности, чтобы выдержать снижение рынка еще в 3-4 раза.

"Мы диверсифицируем свои риски. В нашу группу компаний входят не только строительные организации, у нас есть другие доходные бизнесы, и дополнительные возможности изыскать средства. При необходимости мы можем перераспределить финансовые потоки и поддержать строительный сектор", - пояснил он.

Н.Уланов сообщил, что большинство проектов НСТ в Воронеже - торгово-развлекательные центры, жилые дома, административные здания - находятся в завершающей стадии строительства, поэтому нет сомнений, что они будут завершены своевременно.

"Кроме того, мы планируем новые проекты, у нас много участков в Саратове, Волгограде, Липецке, Москве и Московской области, а также в Черногории - и их стоимость только растет", - подчеркнул председатель совета директоров компании.

На региональном рынке коммерческой недвижимости приток финансовых средств сохраняется, так как это розничный рынок, а его кризис пока не коснулся, сказал Н.Уланов.

Как отметил на пресс-конференции руководитель воронежского филиала группы "Ренессанс Страхование" Михаил Перевозников, финансовый кризис пока никак не повлиял на рынок страховых услуг.

"Прошло еще мало времени, и, по сути, мы только начали ощущать влияние мирового кризиса и его последствия. Мы ожидаем их в первом квартале будущего года. Но мы по-прежнему готовы предлагать конкурентоспособные продукты для наших клиентов и брать их под страховую защиту. Безусловно, мы предвидим некоторое снижение страховых сборов ввиду снижения общей ликвидности банков. Возможно, что потребитель, который планировал взять кредит позже, готовясь к худшему, берет его сейчас", - сказал он.
/Интерфакс/
http://www.interfax.ru/realty/realty...38891&sec=1461

[koshachiy_dozor]

Сообщение от Streg

Вы можете долго тут говорить о обвале, но мое мнение - недвижимость может просесть но не на много и не на долго, и большинство не будет продавать квартиры, ради продуктов питания. Тяжелые времена приходят и уходят, а недвижка как была , так и остается.

Согласен, причём доказательство чего сейчас сам получаю - это моя реальная ситуация...
Я имел квартиру, которую хотел купить, имел - которую хотел продать, у меня был покупатель, который продавал свою однушку чтобы купить двушку у меня. Все вроде уже договорились...
Но вчера позвонил, тот у которого я беру и заявил, что уже не хочет продавать...
И всё - вся цепочка развалилась
один частный случай - и с продажы сняты минимум 3 квартиры, это влечёт за собой отток квартир с продажи
И первый соскачил - именно тот - у которго инвестиционная квартира, а не мы - кто хотел только улучшить жильё.
Тот у кого квартиры пустуют - он, как правило с хорошим достатком и если уж будет голодать, то только после нас, а недвижку будет держать до лучих времён - и он прав.

[Streg]

koshachiy_dozor,
Ваш пример навел меня на мысль....Возможно проседание если и будет , то оно будет спровоцированно не распродажей инвестиционных квартир, как мы считали, а квартирами тех, кому не терпится улучшить свое жилье...А инвестиционные квартиры будут наоборот удерживать цены на должном уровне... т.к. те кто их купил не будут продавать их в убыток себе, да и вообще они по определению, легче будут переносить кризис и подорожание жизни, т.к. имеют более высокий доход...
Вот такой удивительный для меня вывод пришел в голову, что-то в этом есть.

[micmac]

Сообщение от koshachiy_dozor

Но вчера позвонил, тот у которого я беру и заявил, что уже не хочет продавать...

Сочувствую что сорвалась сделка,но по каой пречине это произошло?
По моему мнению, человек который продавал вам квартиру врятли хотел улучшить свои квадратные метры.Он просто в свое время инвестировал деньги в эту квартиру с целью получить прибыль, а вданной ситуации что получается.... Получит он эти деньги и что с ними делать,куда бежать, во что вкладывать, да тут еще все эти разговоры о инфляции,обвале рынка и т.д.
Получается что денег ни у кого нет но они и ненужны.

[koshachiy_dozor]

Сообщение от Streg

koshachiy_dozor,
проседание если и будет , то оно будет спровоцированно не распродажей инвестиционных квартир[/B], как мы считали, а квартирами тех, кому не терпится улучшить свое жилье...

в своей ситуации, я думаю, что вообще "проседание" маловерояно, т.к. отток с рынка недвижимости буде и инвестиционных квартир, и тех кто хочет улучшить, потому как им (т.е нам) ещё опасней сейчас продавать - нам есть, что терять, мы вынуждены тоже ждать лучших времён.

А те кто останется на рынке, ещё выше выставят цену - а втдруг кто купит, а не купять и фиг с ним

[koshachiy_dozor]

Сообщение от micmac

По моему мнению, человек который продавал вам квартиру врятли хотел улучшить свои квадратные метры.Он просто в свое время инвестировал деньги в эту квартиру с целью получить прибыль,

о том и речь - первым выпал из этого звена, именно тот, у кого квартира инвестиционная - пустовала и ждала покупателя

[Streg]

Так, я вам честно скажу, я хотел свою 2-ку продать, и вложиться в долевку или взять большую в другом месте.. Но летом посмотрел на всю канитель и решил , что не хочу рисковать... квартиру сдал жильцам на год и забил на неё ( квартира не инвестиционная, покупал себе, но т.к. сейчас работаю в другом городе, то есть возможность для манипулирования ею). А если и надумаю продавать, то поставлю высокую цену, если будет покупатель -хорошо, не будет - черт с нею, пусть стоит, буду сдавать. Думаю, так многие поступили.

[micmac]

Согласен с посленими сообщениями- рынок вторички сократистя, люди не захотят терять свои деньги или прибыль. А что делать с с рынком первичноно жилья, темпы строительсва были достаточно высокие, банки охотно давали деньги девелоперам, но эти деньки были короткие.
Как сообщают аналитики, пик выплат по кредитам приходится на декабрь месяц этого года, и банки будут трести эти деньгис особой жестокостью.
Да еще одна мысль- а разве 15% паденее рынка это мало? Пересчитать в рублях - это неплохо получается. Такое подение может компенсировать увеличевшиеся процентные ставки по эпотеки, покрайней мере в сознании людей.
Вопрос хватит ли 15%.

[koshachiy_dozor]

Сообщение от micmac

Да еще одна мысль- а разве 15% паденее рынка это мало? Пересчитать в рублях - это неплохо получается.

а где вы видели падение? пока что вообще не понятная стуация..
Свежие застройщики превратятся в долгострой, т.к. банки без зелёнки никому сейчас иппотеку не дадут, даже под увеличенный процент, покупатель переключится на вторичку, т.к. это надёжней
а те кто уже в долёвке, будет мучительно ждать - когда же сдастся его дом, а если и сдастся - когда же заселится, т.к. сейчас многие новострои не заселены полностью - оплата ком. услуг, уборка двора и пр. "удовольствия" распределятся между теми кто уже заселился :-(

[INFOLINE]

Если вернутся к источнику, то падение будет из-за отсутствия спроса. Еще раз отмечу - проседание рынка намечалось еще до фондового кризса!!! Текущая ситуация либо усугубит, либо сбалансирует рынок. Главное - предложение выше спроса. Рынок столько не скушает
А по поводу НСТ - я все-таки считал бы его мнение субъективным, очень субъективным. А по поводу имеюшегося у них кеша это все бла-бла-бла и не более. Они уже урезали рекламный бюджет

[DrIQ]

Цены на недвижимость замерли
14 октября 2008, 11:12
Фото: ИТАР-ТАСС
Текст: Павел Огородников

Согласно мониторингу газеты ВЗГЛЯД, за прошедшую неделю цены на московское жилье остались ровно на том же уровне, что и до начала банковского кризиса, – в среднем цена «квадрата» по-прежнему составляет порядка 206 тысяч рублей, или около 8100 долларов. Причем это средняя цена между стоимостью «хрущевки», панельного дома эконом-класса и монолита вблизи МКАД. Уже два месяца на рынке существенных изменений не происходит.

«Цены на рынке существенных изменений не претерпели, столичная недвижимость стабилизировалась, и такое положение продлится около двух месяцев. С начала 2009 года наметятся новые тенденции, – считает аналитик компании «Недвижимость-ХХI» Егор Коновалов. – Любые вариации показателей плюс-минус 1–2 процента вызваны не изменением реальной стоимости недвижимости, а нестабильностью курсов валют».

Точно обозначились сейчас три тенденции. Во-первых, переживает кризис ипотека, став еще более недоступной. Позволить себе кредит (в случае прохождения всех заградительных мер банков) могут только те, чей официальный доход приближается к 8000 долларов. Таковых в нашей стране, согласно данным Росстата, не более 2%. К тому же из 400 московских банков, предлагавших кредиты под жилье в начале года, сейчас на ипотечном поле осталось не более 10–15. Так что даже с такими доходами рассчитывать на заемные средства не приходится.

Во-вторых, стоимость, к примеру, обычной «трешки» приблизилась к миллиону долларов, став не только недоступной, а просто невостребованной по причине отрыва цены от всякой реальности. То же самое происходит и с другим форматом жилья.

В-третьих, в последние полтора года жилья строилось все меньше, и продавать застройщики стали, если судить по количеству сделок, а не суммарному денежному объему, тоже меньше. При этом придерживали остатки жилья, так как новых площадок под застройку у большинства компаний либо уже не оставалось, либо оставались только проблемные. В будущем новостроек будет очень мало, что не сулит ничего другого, кроме роста стоимости столичных квартир.

Это уже абсолютно патовое положение, когда «верхи не могут, а низы не хотят». «На московском рынке недвижимости немало любопытного и не имеющего ничего общего с экономическими законами. Такая ситуация была возможна за счет огромных вливаний в экономику России дешевых западных кредитных денег, нефтяной выручки и возможного сговора продавцов недвижимости», – заявил газете ВЗГЛЯД аналитик стройкомпании «Эталон-Сервис» Денис Медведев.

Для обвала цен необходимо, в первую очередь, чтобы с рынка «побежали» те, кто приобретал квартиры с инвестиционными целями.

«За последние месяц–два мы не наблюдаем значительного увеличения сделок по продаже в инвестиционных целях, – говорит Григорий Алтухов, представитель финансово-строительной корпорации «Лидер». – Сейчас происходит обратная тенденция – немало частных инвесторов, ушедших с финансовых рынков и обладающих значительными объемами свободных средств, ждут падения цен с целью купить недвижимость».

«Обвального сбыта жилья нет, продавцы и покупатели заняли выжидательную позицию, и это абсолютно правильно, – считает Владислав Луцков, генеральный директор консалтингового центра «Миэль». – Если рынок до конца года не просядет, то и в дальнейшем падения не будет, в худшем случае нас ждет стагнация спроса и стабильные цены».

По оценкам аналитиков компании Blackwood, влияние мирового финансового кризиса может выразиться в сужении возможностей девелоперов и, соответственно, снижении объемов нового предложения, что опять-таки приведет к дальнейшему росту цен.

Другой вопрос – недостроенная недвижимость. Продать квартиру инвестор или дольщик может только с дисконтом к текущим ценам на аналогичное жилье. Сегодня такой дисконт может составлять порядка 30–35% в зависимости от договора между инвестором и застройщиком.

Наиболее защищенная форма – это договор долевого участия. Самая большая «головная боль» у частного инвестора возникает в случае приобретения жилья в кредит. В случае переуступки прав банк должен принять покупателя в качестве нового заемщика. Если новый заемщик не соответствует требованиям банка, то продавец должен перед передачей прав расплатиться с банком по кредиту.

Эта проблема, в принципе, может стать актуальной в сегодняшних кризисных обстоятельствах, особенно на фоне уже появившихся сообщений о выселении ипотечных должников из квартир, купленных по программе «Доступное жилье». Что грозит должнику и имеет ли право банк-кредитор его выселять из кредитной квартиры?

«В принципе, по закону жилье, которое заемщик предоставляет в качестве залога, может быть изъято банком и реализовано на аукционах, а сами должники – выселены без каких-либо «компенсаций». Другое дело, что процесс выселения не одномоментный, это довольно непростая юридическая процедура, и проходит она только через суд», – говорит член Коллегии московских адвокатов Екатерина Коляда.

Добавим, что ни одному банку в сегодняшней нестабильной ситуации не нужна «реклама расправы» над теми, кто погорел на кризисе. «Проще и эффективнее «договариваться» с должниками, например, увеличивать им штрафы или предлагать новые условия кредита. А можно попробовать получить кредит в другом банке и перекрыться им на время», – считает Денис Медведев.

В случае невозможности выплатить проценты по кредиту, как правило, банки предлагают должнику самостоятельно продать заложенную квартиру и погасить долг. Сами банки пока не горят желанием реализовывать арестованное имущество должника на торгах. Причина не в нежелании этим заниматься, а в том, что аукционная цена квартиры может оказаться намного ниже рыночной.

Выгоднее это и для должника, так как он продает жилье по цене чуть ниже рынка и, значит, имеет возможность сохранить часть средств на руках. С другой стороны, если проданное жилье не может покрыть долг, банку будет гораздо сложнее взыскивать задолженность через реализацию залогового имущества.

Но даже в этом случае закон защитит должника – согласно Жилищному кодексу, для таких случаев городские власти должны иметь специальный фонд и предоставить «банкроту» временное пристанище. По сути, это общежития, но все же лучше, чем на улицу.
(С) ВЗ.ру

[Neeki]

Сообщение от DrIQ

стоимость, к примеру, обычной «трешки» приблизилась к миллиону долларов

правда что ли в 10 раз дороже, чем у нас???

[Tantal]

[B]vitus[/B
На укаине не только приват, а все банки перестали отдавать вклады раньше срока. И это было решение властей, а не банков. Как планировал господин Ющенко - чтобы не допустить паники и переливаний средств между банками. На РБК была статья об этом.

[Pilot777]

Сообщение от Streg

koshachiy_dozor,
Ваш пример навел меня на мысль....Возможно проседание если и будет , то оно будет спровоцированно не распродажей инвестиционных квартир, как мы считали, а квартирами тех, кому не терпится улучшить свое жилье...А инвестиционные квартиры будут наоборот удерживать цены на должном уровне... т.к. те кто их купил не будут продавать их в убыток себе, да и вообще они по определению, легче будут переносить кризис и подорожание жизни, т.к. имеют более высокий доход...
Вот такой удивительный для меня вывод пришел в голову, что-то в этом есть.

Многие инвестиционные квартиры куплены на кредитные деньги, которые придется отдавать
А кроме того, доходность многих бизнесов наверняка уменьшится, поэтому и деньги в скором времени понадобятся, сответстенно для этого также придется сливать объекты инвестиций

[Pilot777]

Сообщение от INFOLINE

Воронеж один из немногих регионов с сильно развитым строительством. Соответственно и цены боле-менее демократичны. В том же Липецке, где населения в 2 раза меньше цены на уровне и выше. Волгоград - в 1,5-2 раза выше воронежа и т.д.
Воронеж на душу населения строит гораздо больше чем таже Москва и Питер. В этом отношении мы одни из лидеров.
Воронеж как раз наиболее сбалансированный город в плане застройки (в ЦО - однозначно, по РФ не знаю)

По-моему, в России давно нет демократичных цен
Сравни, например, с ценами в Болгарии: http://www.sonomax.ru/
Те же 30-50 т.р., только в курортном месте с намного лучшим климатом и гораздо более стабильной обстановкой

И условя кредитования там гораздо лучше

Думаю, сейчас это один из лучших вариантов для инвестиций

[Streg]

Сообщение от INFOLINE

Еще раз отмечу - проседание рынка намечалось еще до фондового кризса

:-) Если почитать эту ветку с самого начала, товсе ожидают падения рынка уже года 3.... и еще 3 года будут ожидать... А когда он всетаки упадет ( может через год или 5 лет..не важно) Будут бить себя в грудь и кричать: "Я же говорил!!!"

[Streg]

А вообще, как упадет, так и поднимется. Причем, поднимется очень быстро.

[koshachiy_dozor]

Сообщение от Pilot777

Многие инвестиционные квартиры куплены на кредитные деньги, которые придется отдавать

так уж и многие.... очень сомневаюсь
если у человека есть жильё и есть свободные деньги - он пытается их спасти, т.е. что то купить - квартиру, золото, землю , валюту и пр., другой причины покупать лишние квартиры я не вижу

а нафига брать кредит, лездь в долги, если тебе нечего сохранять?

[micmac]

Сообщение от koshachiy_dozor

а нафига брать кредит, лездь в долги, если тебе нечего сохранять?

Так это только сейчас начали понимать что долги отдавать надо. А раньше брали и думали что годик можно прокружиться с кредитом а там смотришь и цена на хату процентов на 30 подросла, всегда можно скинуть, так еще и в наваре остаться.
А вданной ситуации уже почти два месяца никакого движения на рынке.
СТРАШНО !!!!

[Streg]

ну вот, такие, которым СТРАШНО могут и делать дисконт, но таких людей не так много... а куча других квартир принадлежат людям, которые просто не будут торопиться.

[koshachiy_dozor]

Сообщение от micmac

Так это только сейчас начали понимать что долги отдавать надо.

я о том, что инвестируют обычно лишние деньги
а кредит - это такая морока... когда каждый месяц надо тащить в банк свои кровнозаработанные, а если ещё посчитаешь, сколько ты за эти годы банку переплатишь за то, что купил
если возьмёшь 1 млн. - в итоге отдашь 2 и больше
совсем глупо инвестировать в кредиты - это мазахизм какой-то

[Streg]

Пример: Мне СТРАШНО, я продаю квартиру, получаю бабки, а что я делать то с ними буду? В Банк - СТРАШНО!!! В ПИФЫ- СТРАШНО!!! В акции- СТРАШНО!!! Дома хранить под подушкой- СТРАШНО!!! Везде СТРАШНО!!!
Т.е. такие люди, которым СТРАШНО!!! сейчас и мечутся, боятся и прибыль упустить и потерять.. и не знают бедные , что им делать, читают форумы, хотят чтобы их успокоили, да успокоили не просто..а так, чтобы страх начисто пропал и еще чтоб совет дали, что делать. Так вот, здесь нет таких людей которые их могут успокоить и дать дельный совет, кроме одного - чтобы не паниковали. Все остальные советы - туфта, потому что никто точно ничего не знает, а только предполагает.

[micmac]

А вот в автомире похоже назревает паника.
http://www.autonews.ru/autobusiness/.../10/14/1424194

[Streg]

Причина кризиса :-)
http://ammosov.livejournal.com/423796.html

[micmac]

Сообщение от Streg

Причина кризиса :-)

Спасибо- повеселил!

[INFOLINE]

Сообщение от Streg

:-) Если почитать эту ветку с самого начала, товсе ожидают падения рынка уже года 3.... и еще 3 года будут ожидать... А когда он всетаки упадет ( может через год или 5 лет..не важно) Будут бить себя в грудь и кричать: "Я же говорил!!!"

Мы здесь вроде как пытаемся понять что будет. Если до конца октября ничего не изменится мои прогнозы неудачные и я это признаю. Причем тут бить в грудь?

[DrIQ]

Жилье в Москве из-за финансового кризиса дешеветь не будет
09:10 «СИТИ-FM»

Заявление заместителя мэра Юрия Росляка.

Финансовый кризис не скажется серьезно на стоимости жилья в российской столице. Об этом в эфире «ТВ Центра» заявил первый заместитель мэра Юрий Росляк . Он отметил, что на сегодня рынок недвижимости построен на краткосрочных кредитах. «Возможна такая ситуация, когда застройщик продаст банку недвижимость, однако банк все равно выставит эту жилплощадь по рыночной стоимости». Росляк добавил, что при покупке жилья необходимо рассчитывать на доступные механизмы, разработанные правительством Москвы. Речь идет о субсидиях, системе «Молодой семье — доступное жилье и социальной ипотеки. Это не дутая американская, ничем не обеспеченная ипотека, а реальная, одноуровневая», — отметил первый вице-мэр.

[INFOLINE]

Ну раз Росляк сказал, тады точно не просядет

[micmac]

DrIQ,
Позабавило выражение -доступное жилье и социальная ипотека