Берём кредит и покупаем квартиру. Какие прогнозы цен на недвижимость???

[INFOLINE]

Сообщение от element

Уважаемый INFOLINE! Можно к описанному Вами сценарию развития событий добавить сценарии ПОВЕДЕНИЯ (я бы даже назвал СТРАТЕГИИ) пару-тройку типовых покупателей. Думаю далеко не каждый однозначно понимает описанные Вами процессы до уровня ПРИМЕНЕНИЯ на своей личной ситуации.
Например. что мне было бы интересно понять:
1. Тип 1: Покупатель не имеющий достаточно денег. максимум на первый взнос 10-30%.
2. Тип 2: Покупатель имеющий достаточно денег на покупку желаемой квартиры для ПРОЖИВАНИЯ.
3. Тип 3: Покупатель уже купивший квартиру в ипотеку при минимальном первоначальном взносе 0...20%.
Вопрос: какие оптимальные варианты поведения каждого из типов покупателя, если они хотят приобрести (или сохранить) жилье для ПРОЖИВАНИЯ.
Насколько я понимаю, существуют следующие, описанные Вами, сценарии:
1. Сценарий 1: Цены в рублях опустяться на 20% (30%?) в течении 2009 года. Гиперинфляции нет. (Дальше не имею знаний уточнять).
2. Сценарий 2: Цены в рублях не опустяться больше 2-5% "статистических" до весны-лета 2009 года. Гиперинфляции нет. (Дальше не имею знаний уточнять).
3. Сценарий 3: Гиперинфляция. (Когда? Какие признаки?)

Я бы немного по другому классифицировал типажи. Сейчас это факториал из 3-х факторов:
1. Потребность в жилье
2. для проживания/инвестирование
3. Возможности (финансы)
А сценарии - исходя из того, что нас ожидает:
1. Гипер-инфляция
2. Стагнация, плавная инфляция или незначительная дефляция
3. Дефляция
На мой взгляд, существование рынка возможно только в первых двух. Если будет дефляция, то лучше купить "пистолет и партбилет"
Если будет 2-й вариант (наилучший из этого списка, но затяжной по времени), то снижение будет, но незначительным, не критичным.
Если первый вариант, то о снижении можно забыть. Инфляция скроет все эти процессы. При этом, я думаю о том, что даже относительно инфляции недвижимость будет дорожать. Доводы в пользу этого сценария я приводил в предыдущем посте.
ПыСы: Собираюсь собрать мысли в одну статью, надеюсь в ней я смогу описать свои мысли четко. Сейчас немного сумбурно.

[element]

Сообщение от INFOLINE

Я бы немного по другому классифицировал типажи.
...ПыСы: Собираюсь собрать мысли в одну статью, надеюсь в ней я смогу описать свои мысли четко. Сейчас немного сумбурно.

где смотреть статью?

[Brother83]

Сообщение от Streg

А в сбере сейчас разве не 18 %?

В сбере сейчас не 25 и не 18% как писалось выше, а 14-15% на первичку и 12.75-13.75% на вторичку. Было от 11.25 до 12.25% на вторичку. http://sbrf.ru/ru/private_person/cre.../house/region/
http://rg.ru/2008/07/03/a239311.html
http://www.rg.ru/2008/10/08/kvartstoimost-dok.html
Средняя рыночная стоимость стоимости 1 квадратного метра в Воронежской области за 3кв 2008 года.Воронежская область 22 800 и 4 кв. Воронежская область 24 800.

Сообщение от Harry

Brother83, утомил уже...

Можешь тогда и не читать. Свои расчеты я привел, они не противоречат данные Basis, а скорее подтверждают. Средний прирост на душу населения в Воронежской обл. около 0.42кв метра в год. Это очень мало. Такими темпами нужно несколько десятилетий, чтобы удовлетворить всех в жилье. Сколько приходится на строительство в сам город Воронеж и сколько на оставшуюся область - неизвестно.
Вот ссылка на статистику http://www.gks.ru/scripts/db_inet/dbinet.cgi?pl=1502020

Сообщение от Harry

ну так я и считал... даже исходя из этого и имеющихся 58 млн кв м в области рынок скоро насытится

вы считали, исходя из количества возводимого жилья в год, а не имеющегося.
http://u-antona.vrn.ru/forum/showpos...postcount=1634. При этом считали, что в области совсем ничего не строится, а только в г. Воронеж.

К приведенной цифре 58млн кв.метров(жилищный фонд Воронежской обл) нужно относиться с осторожностью, т.к. во многих деревнях(где нет газа и асфальта) стоят старые большие дома по 100кв. метров. У моих родителей такой. Эти дома используются как дачи, однако их площадь считается.

Вопрос: сколько составляет жилищный фонд г. Воронежа? Именно города.

[INFOLINE]

Сообщение от element

где смотреть статью?

www.vrx.ru
Как закончим, скину ссылку

[INFOLINE]

Сообщение от Brother83

Вопрос: сколько составляет жилищный фонд г. Воронежа? Именно города.

Не думаю что это поможет в расчетах. Нужно еще знать "амортизацию". В одном согласен, еще долго до насыщения, поэтому и цены такие.
По нашим расчетом, в год предложение по жилью составляет 1,9 млн. кв.м, что составляет 32,8 тыс. квартир (все естественно +-). Общая цифра ~ 70 млрд. рублей в год.

[Brother83]

Пока что нашел интересный факт
"В настоящее время примерно 20 процентов жилья в столице Черноземья необходимо снести и возвести новое и современное."
http://novogor-vrn.ru/NewsHCS/?q=40

[Harry]

Сообщение от Brother83

нашел интересный фак

точто...факт...

В настоящее время примерно 20 процентов жилья в столице Черноземья необходимо снести и возвести новое и современное. Всего в переселении нуждаются 40-45 тысяч человек. Эти цифры говорят о значимости и своевременности предложенных мероприятий.

Программа рассчитана на 2008-2011 годы. Объем инвестиций – 78 миллиардов рублей. Доля городского бюджета – всего 2 миллиона рублей, все остальное – за счет инвесторов. Основная цель – увеличение объемов строительства жилья в Воронеже.

45 т человек (4% населения города - специально для тебя) у нас обладают 20 процентами жилфонда воронежа... найдешь еще факты выкладывай...
как раз цифра 5-10 процентов - это и есть реальное ветхое и непригоднное жилье...
кстати, в краснодарском крае ткачев выбил деньги из фед бюджета на реконструкцию и кап ремонт зданий... пятиэтажкам дали новую жизнь, отремонтировали фасады, кровлю, заменили окна на пластик, однообразно застеклили балконы... дома стоят как только сданые...
у нас малярши с кисточкой потолки побелили и стены в синюю краску укатала - вот и вся разница...
им нужна лишь площадка под застройку... речь идет о районе ул ленинградской где стоят эти мозолящиее глаза двухэтажные дома, кварталы практически в центре города простаивают без отжима денег вот и надо их сносить... в саратове пошли дальше - там застройщики просто жгли дома...

[Витя]

Сообщение от Harry

в саратове пошли дальше - там застройщики просто жгли дома...

В Нижнем Новгороде тоже. Там осталось в центре много дореволюционных двухэтажных деревянных домов. С виду красивые, но ветхие, впечатление, что сейчас все развалятся, трещины с ладонь, но люди живут. Когда-то всю эту рухлядь признали историческими памятниками, и местные власти даже если хотят, не могут их ремонтировать – финансирование памятников только из фед. бюджета, не было ниразу. За счет местного бюджета ремонтировать нельзя. Зато, горят как спички.

[olaf77]

http://realty.lenta.ru/news/2008/11/13/mortage/

В Воронеже ипотечные программы закрыли 32 из 38 банков

За время финансового кризиса программы по ипотечному кредитованию в Воронеже свернули 32 из 38 занимавшихся ипотекой банков. Об этом пишет газета "Коммерсант" со ссылкой на заявление гендиректора воронежского АИЖК Владимира Кузнецова.
При этом, газета отмечает, что фактически продолжают заниматься ипотекой только два банка — ВТБ24 и Сбербанк. Остальные кредитные организации, по мнению аналитиков, "только имитируют активность", предоставляя загородительные условия, неприемлемые для заемщиков.

При этом даже два крупных фигуранта, пользующиеся поддержкой государства, существенно сократили объемы выдаваемых кредитов. Так, начальник отдела ипотечного кредитования воронежского ВТБ 24 Надежда Синицына заявила, что сегодня ВТБ предоставляет ипотечные займы только под вторичное жилье, в то время как на участие в долевом строительстве введен мораторий. Ужесточил требования к потенциальным заемщикам и Сбербанк.

По словам Кузнецова, в будущем можно ждать возрождения активности на рынке ипотеки, поскольку спрос на получение ипотечных кредитов по прежнему высок.

В целом за 2008 год в Воронежской области было выдано ипотечных кредитов на сумму 4,5 миллиарда рублей. Средняя величина процентных ставок по ипотеке составляет от 18 до 22 процентов годовых.

[element]

Сообщение от Harry

точто...факт...
...
им нужна лишь площадка под застройку... речь идет о районе ул ленинградской где стоят эти мозолящиее глаза двухэтажные дома, кварталы практически в центре города простаивают без отжима денег вот и надо их сносить... в саратове пошли дальше - там застройщики просто жгли дома...

а можно про Ленинградскую поподробнее?

[Harry]

element, это улица в 120 метрах дальше от водохранилща параллельно лен проспекту. там от брусилова до нижней прпактически стоят дома шлачные постройки чуть ли не немцами... дома конечно практически устаревшие полностью... но народ покупающий там квартиры в итоге делает конфетки из того что есть... у гор властей на эту поляну давно глаз намылен в планах тот комплекс который сейчас возводится по лен проспекту и брусилова должен идти кольцом от брусилова до музея и от лен проспекта до ленинградской... но там эти несчастные двухэтажки на пути встали... очень непонятна судьба и хрущевок находящихся в этом колодце так же...

[olaf77]

Сообщение от Harry

но там эти несчастные двухэтажки на пути встали... очень непонятна судьба и хрущевок находящихся в этом колодце так же...

А то ты маленький и не знаешь как решается данная проблема. Сначала по-хорошему предлагается перехать в халупы в общагах или квартирах на окраинах. Тех кто упорствует - кирпичн на голову или дом признается аварийным и расселение на окраины в мкниципальное жилье... Кароче, вариантов - куча. Было бы желание...

[Harry]

Витя, пожары домов в центре крупных городов это похоже новая национальная забава... нехуже прыжков из окон ровд... гугл выдаст кучу ссылок и все по теме...

[Harry]

olaf77, ды вроде и я о том же... это просто развернутый комент для хавающего всю чушь
Brother83... просто поражаюсь как можно было такое заглотить на полном серьезе и без синтетики... 4 процента населения владеет 20% жилья и оно при этом все ветхое... чичиков отдыхает...

[element]

Сообщение от Harry

element, это улица в 120 метрах дальше от водохранилща параллельно лен проспекту. там от брусилова до нижней прпактически стоят дома шлачные постройки чуть ли не немцами...

а в чем непонимание? признать данне жилье ветхим? или оно уже признано ветхим, но непонятно куда расселять?

в бытность Соц Инициативы один (или пара) домов сгорели :-)

[Harry]

element, дружи с Brother83, он тебя поймет.

[RDS]

Сообщение от Harry

element, это улица в 120 метрах дальше от водохранилща параллельно лен проспекту. там от брусилова до нижней прпактически стоят дома шлачные постройки чуть ли не немцами... дома конечно практически устаревшие полностью... но народ покупающий там квартиры в итоге делает конфетки из того что есть... у гор властей на эту поляну давно глаз намылен в планах тот комплекс который сейчас возводится по лен проспекту и брусилова должен идти кольцом от брусилова до музея и от лен проспекта до ленинградской... но там эти несчастные двухэтажки на пути встали... очень непонятна судьба и хрущевок находящихся в этом колодце так же...

Дык вроде-бы эти дома стоят вдоль ВПП авиазавода. Высотность и удаленность от ВПП домов определяеться нормативными актами и там просто ФИЗИЧЕСКИ нельзя строить дома выше 2-3 этажей.
ТАк что вопрос о застройки этих зон, а равно частного сектора по ул Димитрова "до кольца и после кольца" не в компетенции властей города.
Вот если авиазавод вынесут за пределы города или построят за Новой Усманью новую ВПП, а до завода проложат ЖД, тогда возможно и будет решен вопрос о застройки этих площадей.

Хотя по нашей традиции, могут насрать на нормативы понастроить там 12-ти этажек, а когда в них епниться самолет или из-за этих высоток он упадет на ВПП и погибнут люди, просто разведут руками... в крайнем случае найдут кренделя который "подписывал" разрешения на строительство и его посадят.

[Harry]

RDS, это не моя больная фантазия, читай тут http://www.vapsk.ru/stroitsya/stroyaschiesya.html видел макет этой застройки там кольцо получается этажностью даже не 12... ВПП идет от пер Ольховый - Ленинградская и на кольцо Димитрова - по диагонали... до места предполагаемой застройки расстояние более километра и строго перпендикулярно ВПП (смотрим карту гугла)... 12шка на порт-артурской - пер международный стоит уже давно... и она всего в 500 метрах, значит можно там строить... да вот еще глянул рижская , тверская - там то же этажки стоят - они вообще по курсу стоят в удаление максимум 1,5 км... тем более если пукин сказал надо поднимать авиастроение - значит ему придет кирдык на 100%

[RDS]

Harry, Ну этот кусочек это пол-беды... А вот дома по самой ул. Ленинградской... У мну там несколько знакомых живет, так им еще в 1988 году обещали, что к 1992 году переселят... А потом... путч.. хана СССР... хана обещаниям...
Когда этот комплекс начали строить у людей появилась надежда, что их дома снесут, а их расселят. А теперь они уверенны, что это не случиться никогда.. ибо их дома загородили "с глаз долой" что-бы невидеть..и теперь будут ждать пока дома сами разваляться и погребут под собой жителей.

[Harry]

Сообщение от RDS

Когда этот комплекс начали строить у людей появилась надежда, что их дома снесут, а их расселят.

прочел бегло как расстреляют...)))))) хотя это было бы логичней чем расселят... все ребята коммунизм кончился... никто никому ничего не должен, забудьте про все обещания и пользуйтесь всеми хоть не значительными но халявами которые еще остались... смешно было надеяться но расселение и куда? уж не в первые очереди этого комплекса? там на этапе закладки фундамента цена долевок с весьма неопределенными сроками сдачи была выше вторички чуть ли не в 1,5 раза... тогда за метр первых 2 этажей уже просили 50тр... там реально отличные проекты квартир, там инфраструктура, паркинг с огромным количеством мест... их в любом случае ждала ссылка в лучшем случае на машмет или в шилово... теперь нужно молить бога чтоб их не сожгли ночью заживо...

[Грейс]

тут писали, что человек продаёт свою и хочет купить бОльшую с доплатой... Но если он скинет цену на свою, то ему не хватит денег на доплату. Тут нужно комплексно снижать цену по все цепочке, а это врятли возможно, кто-то обязательно будет против.

Совершенно верно, НО

а в след за ним сложится и вторичка, но это будет самый последний этап

А для нас вариант - только вторичка, ибо после продажи обязаны будем освободить площадь. Это замкнутый круг какой-то.

[jeck]

Ну ладно, предположим "инвесторы" не довольны сейчас результатом вложения своих денег. выставили на продажу квартиры. предволожим, что даже нашли покупателей и продали. но дальше что? куда они дальше вложат деньги???

[element]

Сообщение от Витя

1 Наверное, в вопросе надо было сказать - размер процентной ставки?
В 90-99% - не будут. Могут пересмотреть только единицы, которые не захотят никому продаваться перед грозящим неминуемым крахом.
....

Все таки не совсем понятно, почему ипотеку банки прикрывают....
1. не хотят выдавать кредит по сегодняшним ценам - чтобы потом не проиграть в % выплатах? (квартиры в рублях резко подоражают). Но с другой стороны - есть варианты и с плавающей ставкой....
2. Опасаются в способности клиента выплачивать кредит?

если п.1 - то тогда хватать ипотеку сейчас?

[element]

Сообщение от Streg

Под такой процент стоит брать только квартиру если цена очень выгодная, угадать тут тяжело. И вообще ипотеку, стоит брать, только если сможешь рассчитаться лет за 5.. иначе -очень рискованно.. и.

сложно сказать.... жить в своей квартире а не съемной+инфляция рано или поздно компенсирует риски.... вопрос в дальнейшем росте цены (если будет снижение - обидно) возможности всегда выплачивать сумму кредита...

[element]

17.11.08 : Эксперты не сомневаются в снижении цен на жилье в Москве:

Примечательно, что подавляющее большинство профессионалов рынка недвижимости спрогнозировало на апрель 2009 года значения индекса IRN на 20%-30% ниже текущего. Выходит, что если на публике многие эксперты предпочитают либо отрицать возможное снижение цен на московскую недвижимость, либо не говорить об этом вообще, то в профессиональном сообществе они вполне объективно оценивают сложившуюся ситуацию.

[Basis]

Сообщение от jeck

Ну ладно, предположим "инвесторы" не довольны сейчас результатом вложения своих денег. выставили на продажу квартиры. предволожим, что даже нашли покупателей и продали. но дальше что? куда они дальше вложат деньги???

Да, инвесторами их можно называть только в кавычках. А так тупо нахомячили квартир с верой в непрекращающийся рост стоимости квартир и теперь не знают, что делать...
Недовольны они... А теперь - ни себе - ни людям. Раньше продавать надо было. Деньги должны работать, а не в бетоне лежать. А если не знаешь, куда деть деньги, то они тебе нафиг не нужны.

Сообщение от element

Все таки не совсем понятно, почему ипотеку банки прикрывают....
1. не хотят выдавать кредит по сегодняшним ценам - чтобы потом не проиграть в % выплатах? (квартиры в рублях резко подоражают). Но с другой стороны - есть варианты и с плавающей ставкой....
2. Опасаются в способности клиента выплачивать кредит?
если п.1 - то тогда хватать ипотеку сейчас?

У них просто тупо нет денег, которые они могут выдать на 20 лет. Они хорошо поднялись на краткосрочных дешевых кредитах, надеясь или продать ипотечные кредиты АИЖК или заново перекредитоваться. АИЖК ужесточает условия, так что много уже выданных ипотечных кредитов просто не покупаются АИЖК. А перекредитоваться они сейчас не могут... Ну и с ценами непонятки, так как велик риск возврата квартиры вместо денег, а это им не нужно. Плюс еще недоверие на межбанковском рынке и паника вкладчиков, которые вытаскивают из банков деньги.

[valt1406]

слышал банки по 17 уже оценивают залог недвижимости. за достоверность не ручаюсь - буду в втб24 спрошу.

[Kikoz]

valt1406, расшифруй для тупых " банки по 17 уже оценивают залог недвижимости" плиз

[Archy]

Сообщение от Kikoz

банки по 17

я кстати тоже не понял (((

[valt1406]

Kikoz,

имел ввиду что недвига идет в залог по кредиту исходя из оценочной стоимости 17 т.р. за кв. метр. т.е. банки оценивают недвижимость в 17т.р. за метр.