Берём кредит и покупаем квартиру. Какие прогнозы цен на недвижимость???

[olaf77]

Сообщение от style04

банкротства, несколько недель назад прошли торги по его участку в 20 гектаров, которые за 20 миллионов рублей приобрело физлицо.

порадовало. А вы грите кризис!

[Breathe]

Ну сейчас начало, пока денег у всех много. Посмотрим что будет через год.

[Brother83]

Ввод российского жилья сократится на 15%

[Paulaner]

Я Вам сейчас очень просто объясню, почему дома подорожали к зарплате — бензин тут ни при чем. Допустим, мы — я, Вы и Хроноскопист летели на самолете через Тихий океан. В пути мы втроем накушались абсента, надебоширили, отломали дверь от туалета, и нас за это выкинули в море через аварийный выход. По счастью, рядом с местом нашего падения обнаружился маленький безымянный полинезийский остров. Выбравшись на берег, мы посовещались, и решили считать его новым государством под названием Соединенные Штаты Абсента (США).
Когда нас выкидывали из самолета, то багажа нам, естественно, не выдали. Поэтому, всех материальных и нематериальных активов у нас — только туалетная дверь, которую Вы таки прихватили с собой. И вообще, несмотря на абсент, Вы у нас оказались самым запасливым — в бумажнике у Вас, совершенно случайно, обнаружилась банкнота в $100. Таким образом, в наших США имеются нефинансовые активы — дверь, и финансовые активы, они же денежная масса — $100. Это все наши сбережения. Поскольку у нас больше вообще ничего нет, то можно сказать и так — у нас есть один материальный актив — дверь, обеспеченный денежной массой в $100. Т. е. наша дверь стоит $100.
Немного протрезвев, мы решаем, что надо как-то обустраиваться. Самый быстрый из нас оказался Хроноскопист. Он тут же объявил, что создает банк и готов взять в рост имеющиеся у населения денежные сбережения под 3% годовых — ну не сидится человеку без дела. Вы отдаете ему $100, и он их записывает в блокнот в статью "Пассивы -> Дипазиты". Но я тоже не лаптем щи хлебал — зря я что ли столько времени занимаюсь расследованием экономического мухлежа — я знаю как изъять у Вас и дверь и $100. Я предлагаю Вам взять Ваши $100 в рост под 5% годовых. Вырываю листик из своего блокнота и пишу на нем — "Аблегиция на $100 под 5% годовых". Вы чувствуете, что Вам поперло. Забираете деньги у расстроенного Хроноскописта с дипазита и отдаете их мне в обмен на мою аблегацию.
Я беру Ваши $100 и кладу их на дипозит в банк обратно обрадованного Хроноскописта.
По хорошему, на этом можно было бы и успокоиться и пойти всем заняться делом — пальму потрясти или за моллюсками понырять, снискать себе хлеб насущный, так сказать. Но Вы ж знаете — я неуемный финансовый гений, такие пустяки как кокосы и устрицы меня не интересуют. Помыкавшись по нашему острову — 50 шагов от южного побережья до северного, и 30 с запада на восток, я придумываю гениальную комбинацию. Я подхожу к Вам и предлагаю на пустом месте заработать еще 1% годовых. Взять в банке Хроноскописта кредит под 4%, и купить у меня еще одну аблигацию под 5%. Вторую аблегацию на $100 я тут же выписываю на блокнотном листике, и машу ею у Вас перед носом. Недолго думая, Вы бежите в банк и берете кредит $100 под залог моей первой аблегации на $100. Они там есть — я их туда положил на дипазит. Вы отдаете мне заемные $100 и прячете вторую аблегацию к себе в бумажник — теперь у Вас есть моих аблегаций на $200. А $100 я кладу в банк — теперь у меня там $200 на дипазите. Хроноскопист аж подпрыгивает от радости — кредитный бизнес попер.
Думаете я на этом остановлюсь? Ага, сейчас — я уже выписал Вам третью аблегацию. Бегом в банк за кредитом под залог второй аблегации. Ближе к вечеру, набегавшись по острову с этой сотней баксов и изодрав все листочки из блокнота на аблегации, мы имеем следующую картину. У Вас на $5000 моих аблегаций, а у меня на $5000 дипазитов в банке. Теперь, я чувствую, что пришло время прибрать Вашу дверь к рукам. Я предлагаю купить ее у Вас за $100. Но Вы вредничаете — дверь-то всего одна, и заламываете цену в $1000. Ну, $1000 так $1000 — в конце концов у меня на депозите лежит целых $5000. Я на последнем блокнотном листочке направляю платежное поручение Хроноскописту, перевести $1000 с моего дипазита на Ваш, и забираю Вашу дверь.
Если нашу бухгалтерию отдать американскому экономисту с гарвардским дипломом, он сообщит нам, что наши США располагают $1000 материальных активов в виде двери, и $10000 финансовых активов в виде аблегаций и дипазитов. Т. е. что стоимость нашего совокупного имущества увеличилась за день в 110 раз.
Менее тонкий и образованный человек сказал бы, что мы — три дебила, у нас как была одна дверь и $100, так и осталось, и что только конченные дебилы могли целый день рвать листочки из блокнота, вместо того, чтобы нарвать кокосов. Кто из них прав — решайте сами. Но механизм относительного роста цен на дома именно такой, что в США, что в Японии, что в России.
_________________
Эксперт знает не больше, чем вы, но его невежество лучше организовано.

[Serg_d]

Paulaner, Браво!!!! БИС!!!

[huliganov]

Афигеть. Надо себе куда-нить записать!

[Brother83]

Хорошо сказано. И даже не поспоришь.

[Waldemar_V]

Сообщение от Paulaner

механизм относительного роста цен на дома именно такой, что в США, что в Японии, что в России

Paulaner, а какой Ваш прогноз цен на недвижимость в России и в Воронеже на ближайшее будущее?

[Igorr]

Я Вам сейчас очень просто объясню, почему дома подорожали к зарплате — бензин тут ни при чем. Допустим, мы — я, Вы и Хроноскопист летели на самолете через

Если кто имеет желание узнать кто такой "Хроноскопист" и кто скрывается под "я" то Вам сюда
http://www.avanturist.org/forum/inde...c,8.27620.html

[jeck]

Сообщение от Brother83

И даже не поспоришь.

почему же....

Сообщение от Paulaner

Я предлагаю Вам взять Ваши $100 в рост под 5% годовых....
Я беру Ваши $100 и кладу их на дипозит в банк обратно обрадованного Хроноскописта....
...Самый быстрый из нас оказался Хроноскопист. Он тут же объявил, что создает банк и готов взять в рост имеющиеся у населения денежные сбережения под 3%

где выгода? взять под 5% и отдать под 3% ???

[Serg_d]

Сообщение от jeck

почему же....
где выгода? взять под 5% и отдать под 3% ???

Так Вы невнимательно читали статю..., на депозите лежат 100 $ под 3%, человек на них выписывает облигацию под 5% и соотвественно продает еще за 100 и опять кладет на депозит теперь у него 200$ под 3%, при затраченных 100 под 5%, если в денежном исполнении то уже прибыль в 1$ из воздуха и + 100 баксов там же, из того же воздуха (точнее из обычной бумаги) , а вы еще спрашиваете, где выгода..., так и работают все кредитные организации, отсюда и говорят о кризисе, что лопнул именно надутый пузырь....

[Auk]

http://www.kommersant.ru/region/vrn/...10&section=603

Впервые с начала кризиса в Воронеже зафиксировано падение цен на жилье. По данным агентства недвижимости Infoline, за полтора месяца средняя стоимость 1 кв. м упала на 1,5% – до 36,8 тыс. рублей. Аналитики отмечают, что в реальности падение больше, поскольку статистика не учитывает скидок и бонусов, которые используют строители, чтобы оживить спрос. Воронежцам предлагают страховать долевые вложения, предоставляют возможность в течение года отказаться от сделки и вернуть выплаченные за квартиру деньги с процентами, а также бесплатно сделать ремонт в квартире.
Согласно базе данных недвижимости Воронежа Infoline (обрабатывает 7 тыс. предложений в день на рынке недвижимости), за последние полтора месяца средняя цена на 1 кв. м жилья в городе имеет постоянный тренд к снижению и упала к максимуму 27 октября на 1,5%. Вчера она составляла 36,8 тыс. рублей. Как пояснил руководитель Infoline Евгений Лавриненко, последний раз такое падение фиксировалось больше года назад – в сентябре 2007-го, но тогда оно было краткосрочным и продлилось всего неделю. «Мы фиксируем цену предложения, а не фактических сделок, при заключении которых цена на квадратный метр, думаю, снизилась гораздо больше», – объяснил господин Лавриненко. По его мнению, падение продлится какое-то время, пока на спрос влияет негативная информация о финансовом кризисе, но составит не более 5%, а затем, уже весной, должен снова начаться рост.

Галина Колокольникова, коммерческий директор местного агентства «Трансферт», сообщила, что в ее компании фиксируется спад объема продаж, но не более чем на 20%. По мнению госпожи Колокольниковой, сейчас образовался отложенный спрос, поскольку покупатели не спешат с приобретением недвижимости, ожидая, как будет вести себя рынок. «Строители вынуждены привлекать клиентов снижением цен. Особенно тренд касается небольших компаний, которые, действуя методом скидок и бонусов, уменьшили цену на 1 кв. м на 10-20%», – пояснила госпожа Колокольникова. По ее словам, некоторые мелкие фирмы пытаются добавить на рынке ажиотажа, снижая цены совсем уж откровенно – «например, с 35 до 27 тыс. рублей за 1 кв. м», однако такие случаи единичны. «Крупные застройщики почти не идут на такие меры, поскольку им средства дольщиков не так сильно нужны для завершения проектов», – уточнила Галина Колокольникова.

Большинство участников рынка применяют те или иные способы оживления спроса. К примеру, группа «Новые строительные технологии» (НСТ) разработала специальный пакет допуслуг. Среди них – страховка долевого вклада компанией «Стандарт резерв», а также сертификат на приобретение мебели шведского концерна IKEA на сумму от 120 тыс. рублей. Кроме того, НСТ запустили акцию, по которой в случае снижения цены на квадратный метр в прайсе компании клиенту, купившему квартиру по старой цене, возмещается разница. По мнению гендиректора ЗАО «НСТ» Константина Ашифина, «фактор надежности вложений для клиента в настоящее время является определяющим, что и учитывается при формировании бонусных программ группы». Господин Ашифин добавил, что снижение цены квадратного метра обусловлено также и удешевлением его себестоимости, которое составило порядка 1,5%. «К тому же стоимость строительных проектов можно снижать без большого ущерба для них, например, уменьшив количество парковочных мест», – добавил Константин Ашифин.

Директор отдела маркетинга ОАО «Строительно-финансовая группа» (СФГ) Елена Пархимович отметила, что «сейчас преимущество на рынке, безусловно, на стороне покупателя». По ее словам, СФГ снизила размер минимального первоначального взноса по «долевке» с 20 до 10% и предлагает скидки на уровне 10-15%. «Если клиент готов сразу заплатить стоимость квартиры, то ему может быть предоставлена большая скидка, размеры которой обговариваются индивидуально», – объяснила госпожа Пархимович.

Гендиректор ООО «Финансовая компания „Гарант Инвест“» Алексей Абражевич сообщил, что его фирма предоставляет скидки до 20% в случае дефицита средств для завершения объекта. «Набираем необходимую сумму – скидки заканчиваются», – сказал топ-менеджер. А ООО «Эльтаро» за комиссию на уровне 3% предлагает местным застройщикам гарантированное повышение объема продаж. Как рассказал гендиректор общества Алексей Беляев, они обещают покупателям квартир в течение года после заключения договора долевого участия возможность его расторжения. «В таком случае клиенту возвращается внесенная сумма с процентами, равными действующей ставке рефинансирования Центробанка», – пояснил Алексей Беляев. По заверению топ-менеджера, в условиях кризиса спрос со стороны застройщиков на услуги компании «Эльтаро» растет.

Между тем председатель совета директоров ОАО «Домостроительный комбинат» (занимает порядка 35% рынка) Сергей Лукин заявил, что его компания после начала кризиса не поменяла политику в отношении скидок. Согласно прайсу, они составляют 2-5% при минимальном первоначальном взносе не менее 30% от стоимости квартиры. Господин Лукин полагает, что «заигрывание с клиентами» приведет к общему ухудшению ситуации в отрасли. «Компании, которые идут на оживление спроса путем скидок и бонусов, рискуют оказаться в трудной ситуации», – сказал он.

Сергей Морозов, исполнительный директор Городского союза строителей, убежден, что состояние ожидания, в котором пока находятся потребители, будет краткосрочным и к февралю ситуация изменится. Господин Морозов отметил, что у воронежских строительных фирм достаточно наработанных оборотных средств, чтобы в течение нескольких месяцев продолжать реализацию собственных крупных проектов.

Евгений Тимошинов, Валентина Бирюкова

[olaf77]

Сообщение от Auk

http://www.kommersant.ru/region/vrn/...10&section=603

По мнению гендиректора ЗАО «НСТ» Константина Ашифина, «фактор надежности вложений для клиента в настоящее время является определяющим, что и учитывается при формировании бонусных программ группы». Господин Ашифин добавил, что снижение цены квадратного метра обусловлено также и удешевлением его себестоимости, которое составило порядка 1,5%. «К тому же стоимость строительных проектов можно снижать без большого ущерба для них, например, уменьшив количество парковочных мест», – добавил Константин Ашифин.

гы-гы. А снижении маржы с 250% до 25-30% вера не позволяет г-ну Ашифину??? со статьти приорал от наглости застройщиков...

[INFOLINE]

Сообщение от olaf77

А снижении маржы с 250%

По вашему стоимость строительства ~15 тыров
Цифры в студию.

[olaf77]

INFOLINE, а по-вашему экономически обоснованная цифра 37 тыр? цифры в студию

[INFOLINE]

А если учесть что земля ~50-70 млн., то все 10 тыров за метр за дом в воздухе
Улыбнуло

[INFOLINE]

Сообщение от olaf77

INFOLINE, а по-вашему экономически обоснованная цифра 37 тыр? цифры в студию

Да нет, так чисто придумали

[INFOLINE]

А вот в Москве все реально, по 150-200 тыров

[INFOLINE]

Сообщение от olaf77

INFOLINE, а по-вашему экономически обоснованная цифра 37 тыр? цифры в студию

Поднимитесь по ветке выше, уже обсуждалось

[Archy]

Сообщение от olaf77

стоимость строительных проектов можно снижать без большого ущерба для них, например, уменьшив количество парковочных мест»,

те опять за счет ухудшения условий для покупателей....но никак не засчет застройщика

[olaf77]

INFOLINE, я не увидел в данном обсуждении экономического обоснования текущей цены на жилье. Только спекулятивная и погоня за сверхприбылями... Прям нефтянники от жилья

[INFOLINE]

Стоимость строительства на сегодня 20-24 тыров в воздухе + земля, коммуникации, отстеги городу на инфраструктуру. Итого около 30 тыров за метр, кто как сможет.
Я не говорю о том, что строители уроды или the best мира сего. Это бизнес, такой же как и другие.
Просто удивляют разговоры, что все вокруг уроды, а я молодец (образно).
Если у вас свой бизнес, вы же не говорите, что у меня все на халяву и деньги идут на раз-два. Или работаете работу, которая нахрен не нужна и требуете чтоб дали зарплату еще больше.
Задумайтесь, это не лучшая позиция. Есть аргументы - в студию, нет - зачем резкие выпады про козлов.

[olaf77]

INFOLINE, тогда откуда минрегион берет экономически обоснованную цену в 26тыр за квадрат в Воронеже??? ась? наверное, 20-24тыр за квадрат, как себестоимость тоже не отражает действительность Во всем мире маржа 15-30% считается очень даже ничего... А нашим строякам минимум сотку подавай... А за меньшую строить не будем... Ну ничо, посмотрим, кто будет прав...

[INFOLINE]

Сообщение от olaf77

INFOLINE, тогда откуда минрегион берет экономически обоснованную цену в 26тыр за квадрат в Воронеже??? ась? наверное, 20-24тыр за квадрат, как себестоимость тоже не отражает действительность Во всем мире маржа 15-30% считается очень даже ничего... А нашим строякам минимум сотку подавай... А за меньшую строить не будем... Ну ничо, посмотрим, кто будет прав...

Во первых не себестоимость а стоимость строительства - это разные вещи, во-вторых, это минрегионразвития, В-третьих, мы "не вовсем мире" и депозит в 9% для нас норма. В-четвертых, не Воронеж, а Воронежская область.
Если вам будет легче, "Да кАзлы они все, несомнено". Постройте плиз, нам дом за 15 тыров, умоляю. Даже за 16 возьму.

Кстати, за сотку они не строят. Вы считать умеете?

[Auk]

Сообщение от INFOLINE

Во первых не себестоимость а стоимость строительства - это разные вещи

1. не в качестве желания оспорить,а токмо в целях самообразования (или уточнения) прошу пояснить что сии словеса означают.

2. В воздух.
Но ведь коли падает ажиотаж на строительном рынке, то должны бы по идее подупасть и цены на его составляющие, а , значит, и себестоимость: ну, ели не будет объемов работ, то, видимо, можно будет и рабочих подрядчикам подешевле нанимать и они и те, кто стройматериалы продают, смогут задуматься о том, чтобы пояса подтянут (насчет маржи, полагаю, народ тоже не стесняется).
и земля подупасть сможет - в неё не мало "инвесторов" вложилось.
и у металлов сбыт поплыл. А прибыли компании постоянно неплохие публиковали. а что такое прибыль - разница между вырукой и затратами (+/-).

Вот например. Китайский цемент, конечно, дешевле. Конечно, нужно как-то поддерживать своего производителя. Но, простите - не закармливать. Помните, как Евроцемент тупо цены вверх гнал ? - остальные как на привязи тянулись за ними. Понятно, что они понакупали заводов и теперь их отбивать надо... но, во-первых, они теперь-таки являются монополистами в изветной степени. А по отдельным регионам и подавно. А во-вторых, подозреваю, что до повышения цен они тоже не в убыток себе работали.


"Завышенная себестоимость" - это не проблема только строителей. В цепочке этой много народу кормится. и часто "кто не работает, тот ест. Учись студент." (с) "Приключения Шурика".

http://www.kommersant.ru/region/vrn/...71&section=603
Цены на цемент подвисли в правительстве России
// Контекст

К концу года Минрегион, Министерство экономического развития и Федеральная антимонопольная служба должны представить вице-премьеру Игорю Шувалову свою позицию по вопросу, стоит ли продлевать нулевые пошлины на импортный цемент или нет. Пока ведомства единодушно выступают за. Но, если цены опустятся ниже 2-2,5 тыс. рублей за тонну, чиновники готовы обсуждать введение заградительных пошлин. Напомним, в конце августа правительственная комиссия по защитным мерам во внешней торговле решила продлить действие нулевых пошлин до октября 2009 года, но соответствующее постановление так и не было подписано российским правительством. В результате с 26 октября, когда закончился срок действия прежнего документа, по которому нулевые пошлины вводились на срок девять месяцев до 25 октября, пятипроцентная ввозная пошлина автоматически вернулась. Как пояснил источник в одном из министерств, «вопрос о том, что делать, до сих пор открыт». В распоряжении „Ъ“ есть письмо от Минрегиона Союзу производителей цемента («Евроцемент груп», «Лафарж Цемент», «РАТМ Цемент», «Сибцемент», «Новоросцемент», «Интеко»), в котором ведомство считает актуальным продление действия нулевых ставок на ввоз импортного цемента. Пытаясь убедить правительство вернуть пошлины и увеличить их до 20–30%, цементники также писали письма первому вице-премьеру Виктору Зубкову и главе правительства Владимиру Путину.

Эксперты рынка уверены, что в скором времени цены на стройматериал приблизятся к показателям, после которых введение заградительных пошлин будет необходимо. Заграничный товар (около 13% от общего объема потребляемого цемента в 2008 году, более 6 млн т) вместе со снижением спроса, вызванным замедлением темпов строительства, спровоцировал падение цен на цемент: за последние полгода его стоимость снизилась более чем на 35% и сейчас составляет 2,7-3 тыс. рублей за тонну (без НДС и доставки). «При оптимистическом сценарии потребление цемента в 2009 году снизится до 54 млн т, а при пессимистическом – до 37 млн, причем цена может опуститься до отметки $70 за тонну», – указывала в аналитическом отчете UnicreditAton эксперт компании Елена Мязина.

[olaf77]

INFOLINE, в минрегионе другие экономисты сидят? Или методики расчеты разные? Если да, то какая самамя правильная? про "постройте" - я не строитель, но квартиру очень давно хочу купить и не могу себе это позволить даже в ипотеку... И завышенная (сильно) стоимость квадратного метра - этому первоочередная причина... Короче, ваши аргументы меня пока не сильно убедили.. Btw, строить аналитику цены квадратного предложения на основе предложения агенств недвижимости - это несколько, гм, не отражает реальной картины... Вы не находите???

[Auk]

Сообщение от INFOLINE

Кстати, за сотку они не строят. Вы считать умеете?

сдается мне, вы о разных "сотках" толкуете.

[Auk]

Сообщение от olaf77

[B]Btw, строить аналитику цены квадратного предложения на основе предложения агенств недвижимости - это несколько, гм, не отражает реальной картины... Вы не находите???

боюсь собрать адекватно что-то другое, более правильное будет намного сложнее/дороже... возникнут другие ошибки выборки. а кому это надо ?

[INFOLINE]

Сообщение от Auk

1. не в качестве желания оспорить,а токмо в целях самообразования (или уточнения) прошу пояснить что сии словеса означают.
2. В воздух.

Стоимостью строительства, это не совсем себестоимость. В ней заложена рентабельность застройщика в 1-2тыров. В общем для девелоперов.
В Воздухе, я имею ввиду без учета стоимости земли, коммуникаций, отчислений городу, коррупционной составляющей и т.д.

Сообщение от Auk

Но ведь коли падает ажиотаж на строительном рынке, то должны бы по идее подупасть и цены на его составляющие, а , значит, и себестоимость: ну, ели не будет объемов работ, то, видимо, можно будет и рабочих подрядчикам подешевле нанимать и они и те, кто стройматериалы продают, смогут задуматься о том, чтобы пояса подтянут (насчет маржи, полагаю, народ тоже не стесняется).
и земля подупасть сможет - в неё не мало "инвесторов" вложилось.
и у металлов сбыт поплыл. А прибыли компании постоянно неплохие публиковали. а что такое прибыль - разница между вырукой и затратами (+/-).

Вот тут я с вами согласен. Но прибыль определяется не только разницей, а еще и вложенными средствами. Тут я думаю вы со мной согласитесь.
Сказаное вами я тоже учитываю, поэтому считаю что по идее цены должны приупасть на 5-10%, максимум 15. Но все это достаточно кратковременно. Инфляция сделает свое дело. И в доллары от этого особо не убежишь. Ко второй половине следующего года (а может и в конце), мы можем увидеть вертикальную гипер-инфляцию в СШП. Кстати, и в европе может быть тоже самое, в связи с деверсификацией их экономик. А у нас нерасторопная, в 20% например. Радость да и только

[INFOLINE]

Сообщение от olaf77

INFOLINE, в минрегионе другие экономисты сидят? Или методики расчеты разные? Если да, то какая самамя правильная? про "постройте" - я не строитель, но квартиру очень давно хочу купить и не могу себе это позволить даже в ипотеку... И завышенная (сильно) стоимость квадратного метра - этому первоочередная причина... Короче, ваши аргументы меня пока не сильно убедили.. Btw, строить аналитику цены квадратного предложения на основе предложения агенств недвижимости - это несколько, гм, не отражает реальной картины... Вы не находите???

Нет у них просто цифры другие http://rost.ru/habitation/habitation_doc_3_10.pdf

Аналитику мы строим по предложению и собственно так и говорим, что это стоимость предложения. Если у вас есть аналитика по реальной продаже, то спешу сообщить что вы себе сможете купить квартиру ну очень большую