Берём кредит и покупаем квартиру. Какие прогнозы цен на недвижимость???

[Archy]

Сообщение от INFOLINE

Не так скептично

сам что нибудь строил? для себя? ко мне если приходят с его сметами - сразу говорю - делите на 2 )))
для мега строек конечно нужна точка отсчета, и в качестве таковой он отличен.

[Basis]

Сообщение от INFOLINE

Не так скептично. Если сможете предоставить на всеобщее обозрение свои данные, кто ж против. А пока только его данные.
Меня его цифры вначале тоже не убедили
Убеждает еще тот факт, что Лужков приглашал его как независимого оценщика, когда столичные мега-гиганты начали ему вешать лапшу.

Не смешите мои тапочки, сколько Лужков сказал, столько этот и написал... А Лужков такой лопух, что не знает себестоимость строительства, хотя его жена один из крупнейших девелоперов Москвы. Но он ей не доверят, думает, что она из его, вернее из казны города, хочет денег побольше себе нахапать...

[INFOLINE]

Сообщение от Archy

сам что нибудь строил? для себя? ко мне если приходят с его сметами - сразу говорю - делите на 2 )))
для мега строек конечно нужна точка отсчета, и в качестве таковой он отличен.

Какие цифры на ваш взгляд? 15?

[INFOLINE]

Сообщение от Basis

Не смешите мои тапочки, сколько Лужков сказал, столько этот и написал... А Лужков такой лопух, что не знает себестоимость строительства, хотя его жена один из крупнейших девелоперов Москвы. Но он ей не доверят, думает, что она из его, вернее из казны города, хочет денег побольше себе нахапать...

Вот этого я не знаю. Доверяет он ей или нет. Не спрашивал
Батурина строит под заказ Москвы и немного по другим ценам. Так сказать семейный бизнес, с гос. поддержкой

[Archy]

INFOLINE, чес слово - не знаю, есть форумец Harry мы с ним сколько не считали на коттедж ну никак меньше 25 не получается - и это если совсем уж из дерьма лепить....
меня квартиры не особо интересуют, а вот малоэтажная застройка вещь интересная

[INFOLINE]

Сообщение от Archy

INFOLINE, чес слово - не знаю, есть форумец Harry мы с ним сколько не считали на коттедж ну никак меньше 25 не получается - и это если совсем уж из дерьма лепить....
меня квартиры не особо интересуют, а вот малоэтажная застройка вещь интересная

Согласные мы что интересно. Я тоже считал для себя постойку ~150-200 квадратов. Без земли, из газосиликата вышло ~3,5 млн. при очень хорошем раскладе Реально около 5-6

Даже если 30 я перебрал, то 25 продажная мне кажется очень сомнительной.

[Archy]

INFOLINE, кстати если по уму делать меньше 30 в коттедже ну никак не выходит....

[INFOLINE]

Сообщение от Archy

INFOLINE, кстати если по уму делать меньше 30 в коттедже ну никак не выходит....

Цифры это хорошо

Все-таки если рассматривать рынок целиком, то строители не смогут резко снизить цены, даже если стройматериал упадет. Они то строили по старым ценам. А если не смогут продать, "сипец" отрасли. Так что при любом раскладе, в долгосрочной перспективе...

[Streg]

Сообщение от vitus

То есть, если за доллар станут давать 100 рублей, а стоимость кв. метра отанется 30 тыр, то будет считаться, что недвижимость не подешевела?

Подешевела относительно бакса.. но доступнее при этом не стала, т.е для меня она как стоила ХХ зарплат, так и останется стоить, а скорее всего даже будет стоить XX+10 зарплат, так как продукты и предметы обихода подорожали... Ну и какой вывод?для меня получается , что она подорожала....
Еще раз говорю, у нас зарплаты в рублях, если бы были в баксах, то можно говорить , что она подешевела.

[Archy]

Сообщение от INFOLINE

строители не смогут резко снизить цены, даже если стройматериал упадет. Они то строили по старым ценам

абсолютно согласен, проще в рент это жилье сдавать, чем демпинговать себе в убыток. Но это если банки в затылок не дышат....

[INFOLINE]

Сообщение от Archy

Но это если банки в затылок не дышат....

С этим сложнее. Но как говорится, выживут сильнейшие

[Алекс-NEMAN]

Сообщение от INFOLINE

Цифры это хорошо
Все-таки если рассматривать рынок целиком, то строители не смогут резко снизить цены, даже если стройматериал упадет. Они то строили по старым ценам. А если не смогут продать, "сипец" отрасли. Так что при любом раскладе, в долгосрочной перспективе...

Это если строители на СВОИ строили, то они не будут снижать особо. А если кредитные деньги висят? То чтобы отдать кредиты, неужели цены не понизят? Это ведь та же пирамида получается...... БАНК - СТРОИТЕЛЬ, БАНК- ИПОТЕКА, ИПОТЕКА- СТРОИТЕЛЬ.
1. Если ИПОТЕКИ нет (то бишь продажи квартир), то откуда СТРОИТЕЛЬ возьмёт денежки, чтобы отнести в БАНК. Ну если только перекредитуется.
2. Если СТРОИТЕЛЬ не достраивает, то как продать квартиру (кто взял деньги у БАНКа, в надежде перепродажи и внёс денежку на нулевом цикле) чтобы отнести в БАНК.
Это так сказать взгляд непрофи. А если подумать подольше, то думаю ситуация намного хуже, на строительном рынке. А в долгосрочной перспективе выживут те, кто не на кредиты строил. ))))) НО это в дооооооогосрочной))))))

[Archy]

Сообщение от Алекс-NEMAN

откуда СТРОИТЕЛЬ возьмёт денежки, чтобы отнести в БАНК.

а он их и искать не будет, сольет залоговый недострой и нехай банк с ним бьется, а если достроенное то тем более причина рынок удержать, дабы отдать залоговое по макс цене. Оставят себе уже сданное и готовое к продаже

[RDS]

Сообщение от INFOLINE

Все-таки если рассматривать рынок целиком, то строители не смогут резко снизить цены, даже если стройматериал упадет. Они то строили по старым ценам.

Чо вы глупости городите???

Я купил 1 т зерна по 100 руб. продаю в розницу по 150... продал 0,5т. зерна.
Вдруг зерно дорожает и становиться по 200 руб за тонну. ЗА какую цену я должен продать остаток????
Кто ответить за 125-225 будет прав! Если я продам остаток зп 125 руб, то я останусь без прибыли, но смогу купить по НОВОЙ цене 1т зерна....
Если я продам за 225, то получу тот-же уровень прибыли в новых ценах, как и раньше. Любой промежуточный результат принесет прибыль.

Итак мы рассмотрели вариант, когда зерно дорожает, все мопнятно, что цены в этом случае должны расти.


Если-же расмотрим случай с уменьшением стоимсоти зерна:

1т - 100 руб, продано по 150 за тонну 0,5 тонны (выручка 75 руб).
Цену упала в 2 раза (50 руб/тонна).
При сохранении уровня цен, ИЗБЫТОЧНАЯ ПРИБЫЛЬ ОСТАВИТ 1т зерна (я куплю на 1 тонну больше, чем раньше) в старых ценах это 100 руб, в новых 50 рублей.

Так что не надо ля-ля!!! Если цена на стройматериалы уменьшаеться, пропорцианально дожна уменьшаться стоимсоть жилья!!! Не надо врать об "торговлде в убыток" ЭТО БРЕД!!!!

Но к сожалению страна у нас - Россияния!!! Знесь не работают законы совести! В любой другой стране продавец поступит по схеме рассказанной мною! Но только не унас!!!! Во всех странах, когда увеличивают налог (допустим НДС) это вызывает уменьшение дохода продавца, но ни как не влияет на стоимсоть конечного продукта. И ТОЛЬКО В ДОЛБАНОЙ Россиянии увеличение налога, не уменьшит прибыль владельца, а увеличит стоимость продукта!!!

[Archy]

Сообщение от RDS

увеличивают налог (допустим НДС) это вызывает уменьшение дохода продавца, но ни как не влияет на стоимсоть конечного продукта

как всегда валялся с твоих постов
ВСЕГДА за все платит конечный покупатель
ну да лень азы объяснять

[RDS]

Сообщение от Archy

как всегда валялся с твоих постов
ВСЕГДА за все платит конечный покупатель
ну да лень азы объяснять

Не правда ваша!!!!
Когда во франции увеличивают соц налог, то на демонстрации выходят не покупатели, а продавцы!! Почему? Потому что налог увеличили, а цены увеличивать им запретили!!!
Почему при увеличении стоимости бензина на 1% вся европпа збоставала???? А Россиянии похер??? Потому что в Европпе нельзя увеличить стоимсоть продукта и переложить все на покупателя, а в Россиянии можно!!!

Ээх! Не надо лукавить! Этоя вас азам учу!

[Archy]

Сообщение от RDS

Когда во франции увеличивают соц налог, то на демонстрации выходят не покупатели, а продавцы!!

ну какая связь соц налога и продаж? я про это правда не слышал., но приведу пример - решают построить в ЮС паркинг муницип, ввожят доп налог 1,5% на продажу. ТЕ покупая товар в чеке стоит стоимость товара + налог на продажу + 1,5 паркинга. Меньше читайте газет, особенно отечественных

[Basis]

Сообщение от INFOLINE

Цифры это хорошо
Все-таки если рассматривать рынок целиком, то строители не смогут резко снизить цены, даже если стройматериал упадет. Они то строили по старым ценам. А если не смогут продать, "сипец" отрасли. Так что при любом раскладе, в долгосрочной перспективе...

Не совсем понятно, что значит строили "по старым ценам"...
Допустим у них контракт с прдавцом цемента на объем цемента на весь дом. Если они сейчас придут к продавцу цемента и скажут: давай изменим контракт и понизим цену, то что в текущей ситуации ответит продавец? Или они сразу проплатили за весь цемент? Сомневаюсь...
Сколько компаний строят дома только на заемные средства, чтобы продавать квартиры только после готовности дома?
Неужели они не просчитали объем денег на весь период строительства? и расчитывали только на авось? Типа кредит всегда успеем взять?
Не хотите ли Вы сказать, что строительные компании продают квартиры строго по себестоимости и теперь, когда цена падает, то они уже вышли вниз за себестоимость?
Или они продавали квартиры на этапе котлована ниже себестоимости?
Как думаете, под какой залог они брали эти кредиты, под красивые глаза? Скорее всего под залог непроданных квартир в уже построенных домах. А какая у них залоговая стоимость? рыночная цена на момент взятия кредита? или себестоимость? или 50% от рыночной цены? Как думаете, что в этой ситуации можно сделать, как вернуть деньги в банк?
Вообще, кто-нибудь знает инсайдерскую инфу из строительных компаний? Иначе мы гадаем на кофейной гуще и делаем ставки на черный ящик, типа что же в нём находится....
ИМХО, сами доигрались в "вечный рост", вот и пожинают плоды.

[Archy]

Сообщение от Basis

Допустим у них контракт с прдавцом цемента на объем цемента на весь дом. Если они сейчас придут к продавцу цемента и скажут: давай изменим контракт и понизим цену, то что в текущей ситуации ответит продавец? Или они сразу проплатили за весь цемент? Сомневаюсь...

деньги там не ходят, за материалы отходят квартиры, отчасти этим и объясняется стагнация на рынке строй мат, за "живые" деньги цена упала

[INFOLINE]

Сообщение от RDS

Не правда ваша!!!!
Когда во франции увеличивают соц налог, то на демонстрации выходят не покупатели, а продавцы!! Почему? Потому что налог увеличили, а цены увеличивать им запретили!!!
Почему при увеличении стоимости бензина на 1% вся европпа збоставала???? А Россиянии похер??? Потому что в Европпе нельзя увеличить стоимсоть продукта и переложить все на покупателя, а в Россиянии можно!!!
Ээх! Не надо лукавить! Этоя вас азам учу!

Эмоций много, а с аргументами беда
Если вы купили зерно и продали вы молодец.
А вот если вы зерно производите другое дело.

Собрали урожай продали, раздали деньги и получили прибыль. Заложили расходы на новый урожай. Закупили семена, работаете ждете плодов, а тут на тебе конечный продукт падает в цене, да и продать его едва можно (собственно что и произошло в реали).
Но даже этот пример не совсем подходит. Временной лаг в строительстве больше и резкое снижение (ровно как и удорожание) стройматериала не может привести к резким скачкам.

[Basis]

Сообщение от Archy

деньги там не ходят, за материалы отходят квартиры, отчасти этим и объясняется стагнация на рынке строй мат, за "живые" деньги цена упала

Это что же получается, что главными владельцами квартир в построенных домах являются производители цемента/железа и других стройматериалов??? Ведь мы говорим о себестоимости. А зарплату на цементном заводе квартирами выдают?
Не, ну наверное пару-тройку-десятку квартир они отдали поставщикам. Вообще какая-то трясина получается. Куда тогда деньги деваются?

[Archy]

Сообщение от INFOLINE

если вы зерно производите другое дело.

СХ вообще отдельная тема.... там вообще все в разы сложнее, особенно с политикой скачка цен на соляр к уборочной и скидкой гос-ва !!! для сх производителей В РУБЛЬ на литр..... А потом лоббирование торговцев сх продукцией низкой цены.... У меня много друзей в этом бизнесе - зачастую выгоднее поле бросить чем убирать.... животноводство вообще крайне убыточно....

[Archy]

Сообщение от Basis

главными владельцами

ну главными не главными... а что думаешь субы получают живые деньги? ))))

Сообщение от Basis

А зарплату на цементном заводе квартирами выдают

а вот тут играет роль продажа скажем так частникам.....

Сообщение от Basis

Куда тогда деньги деваются

в мешки ))) под глазами
Карловы Вары чехи зовут Ивановы Вары....

[Basis]

Сообщение от Archy

ну главными не главными... а что думаешь субы получают живые деньги? ))))
а вот тут играет роль продажа скажем так частникам.....

Ну живые деньги же они должны как-то получить. Это можно сделать только продав эти квартиры. Так как они зарплату по идее платят регулярно своим работникам, то если они работают с разумной прибылью, то они сразу продают эти квартиры. Если прибыли "неразумны", то захомячено несколько квартир и им в общем-то неважно, какая себестоимость выйдет в конечном итоге. Если они под эти квартиры брали кредит на выплату зп работникам, то это вообще жесть

[INFOLINE]

Сообщение от Basis

Не совсем понятно, что значит строили "по старым ценам"...
Допустим у них контракт с прдавцом цемента на объем цемента на весь дом. Если они сейчас придут к продавцу цемента и скажут: давай изменим контракт и понизим цену, то что в текущей ситуации ответит продавец? Или они сразу проплатили за весь цемент? Сомневаюсь...

У застройщика обычно 3 позиции: дом (-а) на сдаче, дом(-а) на среднем этапе и на нуле. То есть они уже что-то построили затратив на это определенные средства. Это и называется по старым ценам.

Сообщение от Basis

Сколько компаний строят дома только на заемные средства, чтобы продавать квартиры только после готовности дома?
Неужели они не просчитали объем денег на весь период строительства? и расчитывали только на авось? Типа кредит всегда успеем взять?

Не понял связь заемные средства и продажа после готовности дома

Сообщение от Basis

Не хотите ли Вы сказать, что строительные компании продают квартиры строго по себестоимости и теперь, когда цена падает, то они уже вышли вниз за себестоимость?
Или они продавали квартиры на этапе котлована ниже себестоимости?

Не хочу, а причем здесь это

Сообщение от Basis

Как думаете, под какой залог они брали эти кредиты, под красивые глаза? Скорее всего под залог непроданных квартир в уже построенных домах. А какая у них залоговая стоимость? рыночная цена на момент взятия кредита? или себестоимость? или 50% от рыночной цены? Как думаете, что в этой ситуации можно сделать, как вернуть деньги в банк?

Я всегда думал что под залог собственного капитала. В том числе площадки, которые оценивают специалисты

Сообщение от Basis

Вообще, кто-нибудь знает инсайдерскую инфу из строительных компаний? Иначе мы гадаем на кофейной гуще и делаем ставки на черный ящик, типа что же в нём находится....
ИМХО, сами доигрались в "вечный рост", вот и пожинают плоды.

Ну прям Орки
Краснодар - средняя 65 тыр
Волгоград - 63 тыров
Уфа - 47 тыров

[Basis]

Сообщение от INFOLINE

У застройщика обычно 3 позиции: дом (-а) на сдаче, дом(-а) на среднем этапе и на нуле. То есть они уже что-то построили затратив на это определенные средства. Это и называется по старым ценам.
Не понял связь заемные средства и продажа после готовности дома
Не хочу, а причем здесь это
Я всегда думал что под залог собственного капитала. В том числе площадки, которые оценивают специалисты
Ну прям Орки
Краснодар - средняя 65 тыр
Волгоград - 63 тыров
Уфа - 47 тыров

Я - не я, корова не моя, знать - не ведаю...
Мне Ваш ответ кажется очень странным.
Такое ощущение, что все строители строят дома на собственные деньги, накопленные непосильным трудом, бережно скопленные. Квартиры на этапе котлована не продаются, кредит они берут, чтобы купить мешок цемента...

[RDS]

Сообщение от INFOLINE

Собрали урожай продали, раздали деньги и получили прибыль. Заложили расходы на новый урожай. Закупили семена, работаете ждете плодов, а тут на тебе конечный продукт падает в цене, да и продать его едва можно (собственно что и произошло в реали).

Не надо передергивать!!!! Не на конечный продукт падает цена, а, скажем, на
семена и удобрения!!! И в следующем году вы сможете купить на 40% больше семян или удобрений!! Но они Вам не нужны!!! Вам их деть некуда! У вас для этих семян нет посевных площадей...
Значит вы не будете покупать много семян, а значит получити ИЗЛИШНЮЮ ПРИБЫЛЬ!!! А значит должны были продавать урожай по новым (низким) ценам...

Как-то до вас слабо доходит, видимо блок психологический стоит... Если сырье дорожает, то конечный продукт ДАЖЕ ПРОИЗВЕДЕННЫЙ НА ДЕШОВОМ СЫРЬЕ тыт-же должен подорожать, иначе неначто будет купить новое сырье!!! Это вы как-бы усвоили, благо начало 90-х годов дало хороший урок!
А вот обратно, вы принять не хотитье, если сырье подешевело. то вы МГНОВЕННО ДОЛЖНЫ продавать конечный продукт по дешовым ценам, иначе вы получите излишнюю прибыль, а это есть очень опасный деструктирующий элемент в экономике!!!

[INFOLINE]

Сообщение от Basis

Я - не я, корова не моя, знать - не ведаю...
Мне Ваш ответ кажется очень странным.
Такое ощущение, что все строители строят дома на собственные деньги, накопленные непосильным трудом, бережно скопленные. Квартиры на этапе котлована не продаются, кредит они берут, чтобы купить мешок цемента...

Да нет они ленивые уроды, воруют деньги и хпапют, хпапют, хпапют
Просто у вас эмоции, а аргументов мало, вот и все.
А насчет "собственные средства" есть и такие и их много.

[Алекс-NEMAN]

Сообщение от Archy

а он их и искать не будет, сольет залоговый недострой и нехай банк с ним бьется, а если достроенное то тем более причина рынок удержать, дабы отдать залоговое по макс цене. Оставят себе уже сданное и готовое к продаже

Ага, недострой он отдаст, банку.......... Вместе с дольщиками? ТАм наверняка по сто раз уже перезаложено. Неееее, Банк пойдёт другим путём, он банкротить всю фирму будет, нах ему возиться с недостроем?
А достроенное НЕ ПРОДАЁТСЯ т.к. денег нет, ИПОТЕКИ нет, КРЕДИТОВ нет. Ну и как он рынок удержит....НИКАК! )) Деньги за кредит отдать надо, а квартиры не покупаются.

А так время покажет, что будет

[Алекс-NEMAN]

Сообщение от RDS

...............
А вот обратно, вы принять не хотитье, если сырье подешевело. то вы МГНОВЕННО ДОЛЖНЫ продавать конечный продукт по дешовым ценам, иначе вы получите излишнюю прибыль, а это есть очень опасный деструктирующий элемент в экономике!!!

Эммммм..... о чём это ты? В первый раз слышу, что дополнительные бабки - это для меня опасный дееессструк...тьфу.....признак ))))